Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53

Первый взнос зачет старого жилья

Покупка квартиры в зачет старой квартиры нельзя назвать самым популярным видом сделок на рынке недвижимости. Дело в том, что такие операции являются сложными и подразумевают множество подводных камней. Для того чтобы покупка жилья не стала проблемой, необходимо разобраться во всех нюансах процесса, чем мы и займемся в нашей статье.

Если у вас есть квартира и вы хотите купить жилье в новостройке, то существует несколько вариантов. Зачет квартир при покупке квартиры в другом доме будет осуществляться по определенному алгоритму.

Вариант №1

Первая схема заключается в следующем: человек подписывает договор с застройщиком о продаже его недвижимости третьим лицам. При этом новый дом может находиться на любой стадии: только строиться или уже быть сданным в эксплуатацию. Выбор конкретного объекта зависит от желания клиента.

Что касается продажи, то этим занимается либо сторонний риэлтор, либо же агент, который является сотрудником компании-застройщика. Крайне важно, чтобы этот человек был профессионалом и ответственно подошел к поиску покупателя. В его задачи входит адекватная оценка и установление цены, что будет способствовать справедливой, но быстрой продаже старого помещения. Нельзя допускать занижения стоимости недвижимости с целью ускорения продажи. Это выгодно для компании, но никак не для владельца вторичного жилья.

Отметим, что реализация недвижимости должна быть осуществлена в определенные сроки, которые предусматриваются подписанным договором. Как правило, на это отводится 90 дней, поскольку этот срок считается достаточным для поиска реального покупателя. В зависимости от определенных факторов, срок может увеличиваться или уменьшаться, если того пожелают участники сделки.

Важность соблюдения сроков обосновывается тем, что на это время происходит бронь понравившегося помещения в новостройке. Если за этот период не удается продать свое жилье, то бронь будет снята, а недвижимость сможет приобрести другой человек.

Если же она была успешно реализована на вторичном рынке, то следующий этап заключается в подписании нового договора на покупку. При этом полученная за старую недвижимость сумма идет в зачет. Особенностью этой схемы является то, что на время действия брони стоимость новостройки не изменяется, а поэтому купля будет осуществляться по той цене, которая указана в договоре.

Вариант №2

Эта схема покупки в зачет старой квартиры имеет существенные отличия, которые заключаются в следующем:

  • застройщик сразу же покупает старое помещение у своего клиента;
  • застройщик самостоятельно реализует жилье, при этом клиент несет потери от 20 до 30% от цены недвижимости.

То есть, клиент не ждет, пока недвижимость будет продана, чтобы пойти в зачет стоимости нового жилья. Он подписывает договор и за определенную цену передает право собственности. После этого компания продает квартиру по выгодной для нее цене, что позволяет получить дополнительную прибыль. Это ключевое условие, без соблюдения которого застройщик не возьмет старую квартиру в зачет.

Далее заключается еще одно соглашение между компаний и клиентом, которое предусматривает передачу жилья в новостройке. В счет ее оплаты зачисляется та сумма, по которой была реализовано старое жилье застройщику. Оставшуюся сумму клиент обязан погасить на условиях, прописанных в договоре. Это может быть оплата одним платежом, в рассрочку и т. д. Что касается договора о покупке новой квартиры, то его вид зависит от того, в каком состоянии находится дом и на какой он стадии строительства.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Старое жилье в зачет при покупке нового” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Возможные риски

Как показывает практика, такой вариант покупки новой квартиры используется в тех случаях, когда клиенты застройщика желают отдать в зачет стоимость помещения с двумя или тремя комнатами. Эту схему используют люди, которые не желают тратить время на продажу своей квартиры и связанные с этим нюансы. Главное ее преимущество в том, что она позволяет быстро получить новое жилье. Однако необходимо понимать, что этот вариант имеет также существенные недостатки.

Основной риск, который подразумевает покупка квартиры в зачет старого жилья, заключается в том, что возможна переплата. То есть, если старая недвижимость оценена несправедливо, а ее реальная стоимость выше, то человек несет реальные потери.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры в зачет старой квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Более того, в некоторых ситуациях стоимость недвижимости в новостройке может быть увеличена, а поэтому дом будет сдаваться в эксплуатацию по цене выше, которая была указана изначально. Выбирая такой вариант приобретения жилья, необходимо быть готовым к дополнительным затратам. В финансовом плане этот вариант нельзя назвать самым выгодным.

Отметим еще один возможный риск. Использование первой схемы оформления предусматривает уплаты определенного взноса при заключении договора. Если в установленный срок жилье не будет продано, то бронь снимается, при этом взнос не возвращается. Как правило, именно такой вариант прописывается в большинстве договоров.

Подводя итог, можно сказать, что приобретение жилья в зачет старой квартиры подходит в том случае, если имеется определенный запас денег. В противном случае, лучше выбрать другой вариант купли недвижимости. Помните, что в зачет можно отдать любую недвижимость, если на нее есть документы, подтверждающие право собственности и ее юридическую чистоту.

Большинство экспертов утверждают, что «зачет жилья» в чистом виде, в соответствии с его классическим определением, применяется крайне редко. Его с успехом заменяет договор купли-продажи имеющегося у собственника жилья с одновременным бронированием новой квартиры у застройщика.

Читайте также:  Народная милиция две дочери жена

В общем
Зачет имеющегося жилья (схема «трейд-ин»), в классическом его понимании, – это одна из схем долевого участия в строительстве. Когда по причине недостатка финансовых средств на новую квартиру у потенциального покупателя застройщик принимает в качестве оплаты уже имеющееся в наличии у покупателя недвижимое имущество. В договоре долевого участия указываются основные параметры новой квартиры и то количество квадратных метров, которое фактически оплачено за счет зачтенной квартиры. Долг перед застройщиком, возникший в результате разницы между стоимостью старой и новой квартиры дольщик погашает в соответствии с условиями подписанного договора долевого участия. В соответствии с договором застройщик либо сразу переоформляет права собственности на старую квартиру на себя либо сохраняет право собственности за дольщиком до окончания строительства или до его переезда в новое жилье.

Для понимания общей ситуации, как схема «трейд-ин» «поживает» на рынке сейчас, корреспондентом БН было опрошено порядка 25 компаний, которые, так или иначе, продвигают подобные программы. В результате выяснилось, что применяют эту схему в каноническом ее варианте крайне редко. На начальном этапе подготовки сделки по схеме «трейд-ин» последовательность действий для всех вариантов «зачета», по сути, идентична. Клиент получает требуемую информацию о новом жилье у специалистов компании застройщика или агентства, выбирает квартиру в строящемся доме. Сотрудники агентства (или застройщика) проверяют наличие документов на находящееся в собственности клиента жилье и их достоверность. Далее клиент определяет, самостоятельно или при помощи сторонних оценщиков, рыночную стоимость имеющегося жилья. Специалисты агентства недвижимости или застройщика выдают свое заключение о ее стоимости. Происходит согласование цены клиента с оценкой застройщика. А далее возможны варианты…

Берем все на себя
Взаимозачет жилья, подразумевающий выкуп имеющейся у клиента квартиры самим застройщиком, крайне редкое явление. Тем не менее оно все же встречается по стране. В частности, например, в предложении петербургской ГК «Кивеннапа» или брянской ИФК «Бинвест». Первая в соответствии с программой «зачета» может выкупить имеющуюся у клиента недвижимость на себя, при определенных обстоятельствах. По словам начальника отдела продаж «Кивеннапы» Дмитрия Благодерова, в зачет стоимости нового жилья принимаются наиболее ликвидные квартиры. «Схема взаимозачета распространяется на все объекты, имеющиеся у нас в продаже. В случае если у клиента после зачета его квартиры все же не хватает денежных средств на приобретение нового жилья, у нас действует беспроцентная рассрочка платежа на сумму до 500 тысяч рублей», – отмечает специалист.

Впрочем, при обращении в эту компанию в качестве потенциального клиента корреспонденту БН удалось узнать, что под «ликвидными объектами» понимаются дома «свежей» постройки, начиная с 2006 года. Кроме того, в данном случае, выкупаемые квартиры будут оценены, по словам менеджера, примерно на 10% ниже их реальной рыночной стоимости.

В случае с ИФК «Бинвест» программа выкупа распространяется на строящийся в Брянске жилой комплекс «Европейский». После согласования цены зачетной квартиры, которая, по словам специалистов компании, будет, как минимум на 15% ниже рыночной, между участником программы выкупа и застройщиком подписывается договор долевого участия с одновременным отчуждением вторичного жилья. И в этом случае, если сумма за отчужденное жилье не покрывает стоимость новой квартиры, возможна беспроцентная рассрочка платежа на оставшийся «хвост».

В ожидании покупки
Второй, наиболее популярный вариант «зачета жилья», в меньшей степени напоминает классический. Условно «цепочку» в этом случае можно обозначить как «Договор на продажу – Покупатель – Договор долевого участия».

В развернутом виде схема выглядит следующим образом. Клиент подписывает с застройщиком (агентством недвижимости) договор на продажу (договор на услуги по реализации) существующего у него жилья, одновременно бронируя (договор бронирования) новостройку у застройщика. После чего клиент оплачивает первоначальный взнос. Иногда первоначальный взнос за новое жилье, в размере 10-20%, в качестве предоплаты вносит покупатель «старой» жилплощади (если он уже найден). Цена на новостройку, в момент поиска покупателя на «старую» квартиру, обычно фиксируется на срок в среднем до 90 дней. После того, как покупатель на «старое» жилье найден, клиент с застройщиком подписывает договор долевого участия. При успешном завершении сделки по продаже имеющейся недвижимости в установленные сроки сумма за реализованную квартиру вносится в качестве второго платежа. Если старая квартира не была продана в установленные сроки, клиенту обещают вернуть все денежные средства, внесенные в качестве первоначального взноса.

Несколько иной, но похожий принцип «исповедуют» в «НДВ-Недвижимость». По словам руководителя департамента вторичной недвижимости компании Светланы Бириной, сначала (вместо договора на продажу) заключается агентский договор на услуги по продаже старой квартиры. Одновременно с подписанием агентского договора клиент выбирает квартиру в новостройке, и она резервируется (либо подписывается договор длительного бронирования, либо соответствующий пункт вносится в агентский договор).

«Подписание основного договора купли-продажи старой квартиры и договора на приобретение новой происходит только, когда покупатель на старый объект уже найден. У нас стоимость новостройки фиксируется именно в этот момент», – говорит Светлана Бирина.

Если стоимость новой квартиры превышает стоимость зачетной, клиент вносит недостающий «хвост» поэтапно, в рассрочку, либо вступает в ипотеку, либо оплачивает недостающую сумму из собственных средств. Обычно компании, работающие по программе «зачета», предлагают льготные варианты погашения недостающей суммы. Чаще всего – это либо беспроцентная рассрочка платежа, либо специальная ипотечная программа с низкими процентными ставками.

Читайте также:  Как найти среднедневной заработок

В качестве эксперимента мы провели собственную оценку однокомнатной квартиры, расположенной на последнем этаже в кирпичном 4-этажном доме во Фрунзенском районе. Общая площадь – 40 кв. м, площадь кухни – 7 кв. м. Было проанализировано 37 вариантов, средняя цена квадратного метра составила 89 тыс. Таким образом, приблизительная стоимость такой квартиры составила 3 560 тыс. руб.

Специалисты одной из компаний, продвигающих программу «жилье в зачет», оценили эту же квартиру в 82 тыс. руб. за кв. м (предварительная цена, без посещения квартиры специалистом, с предварительным выбором объекта в новостройке).

По таким программам «зачета» в Петербурге работают: ИСК «Отделстрой» в жилом массиве «Новый Оккервиль», агентства недвижимости «Рослекс», «Адвекс.Недвижимость», ИСХ «Петротрест», АН «Тулос» и другие. Преимущество данной схемы перед первым вариантом заключается в том, что квартира на вторичном рынке продается по рыночной, а не оценочной стоимости.

Вынужденный посредник
Третий, менее популярный вариант, но имеющий место быть, обозначим как «Договор на продажу – Партнер – Договор долевого участия». Он отличается от предыдущего тем, что продажу старого жилья застройщик поручает стороннему аккредитованному у него агентству. А договор долевого участия подписывается одновременно с договором на продажу «зачетного» жилья без ожидания момента, когда покупатель на старую квартиру отыщется. В данном случае первоначальный взнос, в 10% от стоимости новой квартиры, вносится клиентом сразу после подписания обоих договоров. Цена на новостройку, в период поиска покупателя на старое жилье, фиксируется сроком от трех до пяти месяцев. В остальном – все то же самое. По такой схеме в Петербурге «трудятся» ЗАО «Ленстройтрест», компания «Северный город», группа компаний «Филинъ».

Некая «смешанная» схема действует у ООО «БалтСтройКомплект». Здесь клиент подписывает договор с аккредитованным у застройщика агентством недвижимости на продажу имеющейся жилплощади и одновременно договор длительного бронирования на три месяца с застройщиком. Договор долевого участия фиксируется сторонами уже после того, как найден покупатель на старое жилье.

Третий вариант в целом вряд ли можно отнести к классическому «зачету жилья», т. к. здесь нарушается главный его принцип – «одного окна». Клиенту приходится самому работать сразу с двумя юридическими лицами. Тем не менее повторимся, данная схема все равно трактуется компаниями как программа «зачета имеющегося жилья».

Популярностью «не пахнет»
По поводу популярности схемы «зачета жилья» мнения экспертов рынка разделились. В частности, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина отмечает, что программа «взаимозачета» жилья в их компании достаточно популярна. Она занимает 30-40% от общего количества сделок.

Совершенно противоположного мнения придерживается Валентина Гнеушева, эксперт вторичного рынка АН «Итака»: «Сделки “с зачетом” непопулярны. У нас в общем объеме они занимают не более 1%. Связано это с тем, что продавцам чаще всего невыгодны такого рода операции, когда их собственная квартира оценивается в 60-70% от ее рыночной стоимости», – говорит она.

Конечно теоретически, можно обратиться к независимым оценщикам. И уже с их расчетами в руках осуществлять «сделку с зачетом», но вот пойдет ли на такой «обмен» застройщик – большой вопрос.

Решение всех проблем посредством «одного окна» – это одно из главных преимуществ описываемой схемы. Однако, как мы видим, в разных ее вариациях оно соблюдается далеко не всегда. К другим достоинствам программ «зачета жилья» стоит отнести:

– возможность приобретения новой квартиры по фиксированной цене еще до продажи своей недвижимости;
– новая квартира приобретается по минимальной цене на стадии строительства;
– клиент продолжает жить в проданной квартире до момента окончания строительства или завершения ремонта в ней;
– возможность погашения оставшейся суммы в рассрочку или с помощью ипотеки, под льготный процент или без оного.

При всем том недостатков у подобных программ все равно немало.

Во-первых, это ограниченный срок продажи имеющегося жилья на вторичном рынке и его низкая оценочная стоимость относительно рыночной, особенно в случаях выкупа «вторичной» квартиры застройщиком. Большинство менеджеров, представляющих агентства или застройщика, откровенно предупреждали, что их оценка будет как минимум на 10% ниже рынка.

Во-вторых, скидки, акции и прочие специальные предложения застройщиков по отношению к клиенту, приобретающему новостройку по схеме «зачета», как правило не действуют. Клиент обычно приобретает новое жилье по базовой цене. Более того, например, в АН «Рослекс» за услугу реализации «старого» жилья по максимальной стоимости и бронирование новостройки с вас взыщут дополнительно 50 000 рублей.

В третьих, наиболее ликвидные (недорогие новостройки), в большинстве случаев, не попадают в список предлагающихся к продаже по системе «зачета» Так, например, «Ленстройтрест» по системе «зачета» представляет квартиры исключительно в комплексе «Лучший выбор» во Всеволожске. Минимальная базовая стоимость «двушки» площадью 58 кв. м – 3 800 000 руб. Остальные проекты компании в «зачете» не участвуют.

Естественно, что в случае переноса сроков окончания строительства может «разрушиться» вся цепочка по сделке. Клиент вовремя не въедет в новостройку, покупатель «зачетного» жилья – в приобретенную квартиру, соответственно «подвиснет» второй платеж по новостройке. В худшем случае потенциальный покупатель «зачетного» жилья может просто расторгнуть сделку.

Стоит отметить, что к квартирам, принимаемым в зачет, предъявляются достаточно жесткие требования (желательно новое жилье, построенное после 2000 года, в хорошем состоянии, отсутствие любых обременений и пр.).

Читайте также:  Как написать заявление в отдел к

«Именно поэтому чаще всего клиент действует по более упрощенной схеме, нежели “зачет”: вносит первоначальный взнос, берет у застройщика рассрочку (на срок до шести месяцев) и параллельно продает через агентство свою квартиру», – отмечает Валентина Гнеушева. Эксперты утверждают, что и для застройщиков «зачет имеющегося жилья» становится все более обременительным. Продать «среднюю» квартиру на вторичном рынке за короткий промежуток времени, по цене приближенной к рыночной, и особенно летом, весьма проблематично.

Количество новостроек с каждым годом все растет и растет, пользуясь практически неснижаемой популярностью. И чаще всего люди стремятся приобрести квартиру в новостройке отнюдь не с целью инвестирования и вложения свободных денежных средств, а с целью улучшить свои условия проживания. Ведь, как известно, вторичное жилье, а особенно старого года постройки, несет в себе много проблем – все чаще требует ремонта, замену труб, внимания к канализации и т. п. Поэтому хочется приобрести новые стены, и сделать ремонт по своему усмотрению. А некоторым просто нужно увеличить количество квадратных метров, в связи, например, с прибавлением в семействе, а покупать «вторичку» совсем не хочется, или не подобрали подходящий вариант. К тому же, в процессе купли-продажи квартиры, когда одну надо продать, а другую купить, возникают затруднения, поскольку эти действия должны пройти примерно одномоментно, а то негде будет жить какое-то количество времени. Да и стоимость квартиры в новостройке может измениться. Продажу недвижимости необходимо осуществить максимально быстро, что на вторичном рынке не так-то просто сделать, да и обращение в риэлтерское агентство является обязательным для безопасности сделки, а это – комиссионное вознаграждение.

В таком непростом деле существует достаточно оптимистичный выход – покупка квартиры в новостройке с учетом уже имеющегося жилья. Такие схемы достаточно популярны на рынке недвижимости, хотя не все строительные организации на них согласны. Для покупателя, который хочет осуществить процедуру зачета «вторички», это наиболее выгодный метод, экономящий силы, нервы, а также предоставляющий квалифицированное сопровождение сделок.

Схемы приобретения

Существует два варианта реализации проекта покупки новостройки с учетом вторичного жилья.

Схема №1

В данной схеме клиент обращается в компанию-застройщик понравившейся квартиры в новом доме. Дом может находиться на начальном этапе строительства, активно строиться, быть не сданным, но уже построенным, или же и вовсе быть только-только сданным.

Первое, что происходит – это подписание договора между застройщиком и клиентом о продаже вторичного жилья. Согласно договору, продажей имеющейся квартиры клиента занимается либо риэлтерское агентство по договоренности с застройщиком, или же специалист по недвижимости, находящийся у него в штате.

В этом способе зачета жилья самым важным являются умения и знания риэлтора, который занимается продажей. Он должен правильно оценить эту недвижимость, поставить адекватную цену, чтобы квартира как можно быстрее продалась. Но и занижать ее стоимость не нужно. От него зависят сроки продажи, которые достаточно критичны, поскольку прописаны в договоре.

Договор заключается на определенное количество месяцев – чаще всего около 3-х. Именно это количество считается оптимальным для продажи квартиры. Но этот срок может варьироваться – устанавливаться по соглашению сторон. На это же время бронируется недвижимость в новостройке. То есть, за отведенный срок необходимо продать имеющееся вторичное жилье, иначе «бронь» по новой квартире сгорит и ее может приобрести кто-то другой.

После продажи вторичного жилья, оформляется уже договор приобретения новой квартиры, владельцем которой выступает клиент. А полученная сумма от продажи старой квартиры идет в зачет ее стоимости.

Существенным нюансом является то, что в договоре бронирования стоимость жилья в новом доме четко прописана, и не изменяется в период действия договора.

Схема №2

Эта схема кардинально отличается от предыдущей, поскольку фирма-застройщик, у кого планируется покупать квартиру, сразу выкупает вторичное жилье у клиента. При этом составляется договор купли-продажи, где имеющаяся квартира переходит в собственность застройщика. Он приобретает недвижимость у клиента, с целью ее дальнейшей реализации, по более выгодной стоимости. При этом собственник вторичного жилья теряет около 20% (или даже 30%) стоимости имеющейся у него квартиры, и на эти же проценты строительная компания планирует в дальнейшем получить прибыль от ее продажи. И только на этих условиях фирма-застройщик соглашается брать «вторичку» в зачет.

После этого составляется договор с клиентом по поводу новой квартиры, где он получает ее в полное владение. А сумма, по которой он продал квартиру строительной фирме, засчитывается в счет оплаты приобретенного жилья.

Тип конечного договора о приобретении нового жилья, заключаемый между застройщиком и клиентом, зависит от стадии строительства. Может составляться договор купли-продажи, долевого участия, либо договор переуступки прав требования квартиры в новостройке, где владельцем уже является клиент.

Оплата недостающей части суммы (как правило, квартира на вторичном рынке стоит меньше, чем приобретаемое жилье) происходит клиентом либо сразу, либо в рассрочку, либо с помощью ипотечного кредита. Это зависит от условий заключенного договора.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector