Содержание
- 0.1 Территориальные зоны — элементы ПЗЗ поселения
- 0.2 Негативные последствия
- 0.3 Ситуации, когда возникают негативные последствия
- 0.4 Изменение территориальной зоны земельного участка
- 0.5 Кто готовит предложения об изменении территориальной зоны
- 0.6 Заявление об изменении территориальной зоны
- 0.7 Решение об изменении территориальной зоны
- 0.8 Подача заявления об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ
- 0.9 Подача заявления об изменении территориальной зоны при действующих ПЗЗ
- 0.10 О главном в заявлении
- 0.11 Полезная информация
- 1 Категории земель в России
- 2 Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать
- 3 Процесс изменения категории земель: пошаговая инструкция
- 4 Отказ в изменении категории земель
- 5 Процесс обжалования на примере из судебной практики
- 6 Земли населенных пунктов: понятие, границы, состав
Содержание
Территориальные зоны — элементы ПЗЗ поселения
Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам — результат градостроительного планирования территорий городских и сельских поселений.
Главные цели такого планирования ( статья 9 ГК РФ):
- определение в документах территориального планирования назначения территорий:
- исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов
- обеспечение устойчивого развития территорий
- развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур
- учёт интересов:
- граждан
- объединений граждан
- Российской Федерации
- субъектов РФ
- муниципальных образований
Градостроительная картина поселения отображается графически:
- в генеральном плане
- в карте функционального зонирования
Каждый цвет в этих чертежах соответствует конкретной территории поселения:
- выделяются территориальные зоны
- зоны объединяют земельные участки со сходными характеристиками
К признакам любой территориальной зоны относятся (пункты 2-4 статьи 85 ЗК РФ):
- учёт особенностей зоны:
- расположение
- развитие
Градостроительный регламент — порядок, вводимый правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения. Он устанавливается в соответствии с ГК РФ. Он обязателен для исполнения:
- собственниками ЗУ
- землепользователями
- землевладельцами
- арендаторами ЗУ
вне зависимости от форм собственности и иных прав на землю.
В случае, когда ВРИ ЗУ не входят в перечень видов разрешённого использования территориальной зоны,
- земельный участок
- объекты недвижимости, прочно связанные с ЗУ
не соответствуют градостроительному регламенту. Возможности развития территории надела ограничены.
Территориальные зоны вводятся для установления градостроительных регламентов. Градрегламенты определяют правовой режим ЗУ зоны. В этом состоит:
- градостроительное значение территориальных зон
- роль зон в формировании генерального плана поселения
Негативные последствия
Обязательность соблюдения регламентов градостроительства может стать причиной ограничений прав владельцев и пользователей ЗУ:
- по застройке наделов
- по эксплуатации возведённых капитальных объектов
Как бы ни были совершенны:
- генеральный план
- карта функционального зонирования территории
разработанные компетентными профессионалами совместно:
- с муниципальными и региональными властями
- с природоохранными, лесными и водными службами
- с комитетами и министерствами
- с органами контроля за надлежащим состоянием памятников истории и культуры
- с иными организациями
они не могут быть абсолютно идеальными. Их схемы и чертежи не вечны. Они меняются вместе с ПЗЗ.
Ситуации, когда возникают негативные последствия
- Ошибки при формировании территориальных зон:
- границы 2 или нескольких зон проходят через 1 участок
- участок оказывается сразу в нескольких территориальных зонах
Это нарушение требований ГК РФ (пункт 4 статьи 40 ).
Для устранения ошибки участок будет включён в зону градостроительного преобразования. Она в дальнейшем делится:
- на ЗУ
- на территориальные зоны
ВРИ ЗУ в зоне устанавливаются в соответствии:
- с функциональным назначением участков
- с проектами проектами планировки территорий
Регламент зоны градостроительного преобразования определяется по видам фактического использования:
- ЗУ
- объектов капитального строительства
Предельные параметры развития капитальных объектов должны соответствовать фактическим показателям существующих объектов:
Другие последствия включения ЗУ в территориальную зону:
- невозможность эффективного использования в территориальной зоне:
- ЗУ
- недвижимого имущества
- причинение вреда правообладателям участков
- снижение стоимости ЗУ и объектов капитального строительства
- невозможность реализации прав и законных интересов граждан и их объединений
- ПЗЗ и градостроительные регламенты препятствуют:
- функционированию ОКС регионального или местного значения
- размещению объектов капитального строительства регионального или местного значения
Превращаются ли ПЗЗ и установленные в соответствии с ними градостроительные регламенты территориальных зон в непреодолимое препятствие при использовании земельных участков? Для целого ряда случаев так не происходит.
Сами ПЗЗ определяют пути преодоления проблемных ситуаций:
- при объективно обоснованной невозможности эффективного использования участка
- при доказательстве обстоятельств, что попунктно перечислены выше
подготовленных правообладателями земельных наделов.
Изменение территориальной зоны земельного участка
При изучении вопроса об изменении территориальной зоны нужно знать, что ПЗЗ:
- это документ градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 ГК РФ)
- утверждаются нормативными правовыми актами:
- органов местного самоуправления
- органов государственной власти субъектов РФ
- органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга
Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления.
ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации.
- для рассмотрения вопроса овнесени изменений
- для внесения изменений
могут служить определённые обстоятельства.
Перечень обстоятельств
При внесения изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие ПЗЗ:
- генеральному плану
- схеме территориального планирования
А) При получении предписания об устранении:
использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории.
Предписание направляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством.
Б) При поступлении предложений:
- об изменении границ территориальных зон
- об изменении градостроительных регламентов
Кто готовит предложения об изменении территориальной зоны
Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. Их авторами могут быть:
- федеральные органы исполнительной власти
- органы исполнительной власти субъектов РФ:
- когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию и размещению ОКС регионального значения
Требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения объектов готовятся:
- уполномоченным федеральным органом исполнительной власти
- уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ
- уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района
Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:
- в инициативном порядке
- в случаях, когда в результате применения ПЗЗ участки и капитальные объекты не используются эффективно
- причиняется вред их правообладателям
- снижается стоимость ЗУ и объектов капитального строительства
- не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений
Заявление об изменении территориальной зоны
Заявление об изменении территориальной ЗУ должно содержать детальное обоснование необходимости внесения изменений в ПЗЗ.
Если в качестве причины обращения указывается невозможность эффективного использования участка или недвижимого имущества, то нужны факты, подтверждающие это утверждение.
Серьёзное внимание уделяется заявлениям, где в качестве причины обращения:
- доказывается нанесение вреда правообладателю участка
- показывается уменьшение стоимости надела или капитальных объектов
Объективность доказательств может послужить залогом благоприятного исхода в рассмотрении заявлений об изменении территориальной зоны.
Примерная формв заявления — здесь.
Решение об изменении территориальной зоны
Изменение территориальной зоны — задача, решаемая в несколько этапов как в случае подачи заявления на стадии разработки ПЗЗ, так и в случае действия уже принятых ПЗЗ.
Итоговое решение зависит от многих факторов:
- от результатов рассмотрения поступившего заявления в специальной комиссии
- от результатов публичных слушаний:
- владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнения
- замечания фиксируются в протоколах этих слушаний.
Исключение:
изменение территориальной зоны ЗУ вызвана ошибками, допущенными при её формировании
Подача заявления об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ
- предложения и заявления направляются в Комиссию по проекту правил землепользования и застройки
- в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
- или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
- или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
Подача заявления об изменении территориальной зоны при действующих ПЗЗ
- Предложение о внесении изменений в ПЗЗ направляется в Комиссию по землепользованию и застройке (в соответствии с положениями статьи 32 Градостроительного кодекса РФ)
- В течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
- или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
- или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
О главном в заявлении
Каким бы относительно несложным представлялся алгоритм решения вопроса об изменении территориальной зоны земельного надела, не стоит рассчитывать на лёгкость её выполнения.
Нужно повториться о важности доказательной базы. Она должна:
- убедительно и объективно подтвердить невозможность эффективной эксплуатации ЗУ
- содержать причины, создавшие невозможность эксплуатации ЗУ при уже выполненном включении ЗУ в территориальную зону
Для одних участков потребуется подготовка отчёта лицензированной компании. В нём должны содержаться официальные данные о низкой кадастровой стоимости:
- или наделов
- или расположенных на участках объектов недвижимости
Для других ЗУ потребуются доказательство того, что включение их в границы утвержденной территориальной зоны:
- противоречит статьям Градостроительного кодекса РФ
- не учитывает существующее землепользование:
- например, застройку объектами капитального строительства
Для третьих наделов, считавшихся сельхозугодьями в зоне с/х земель, может потребоваться доказательство:
- низкого бонитета
- низкой кадастровой стоимости в сравнении с той, что сложилась в муниципалитете
Примеров доказательств можно приводить много. Каждый из них соответствует конкретной ситуации. Они не идентичны для всех наделов, для которых, по мнению правообладателей, требуется изменение территориальной зоны.
Необходимо выделить самые существенные основания, ведь внесение изменений в ПЗЗ — не обязанность, а право администрации. Основания тщательно изучаются, полученная информация проверяется, а частые отказы становятся не редкостью.
Правообладатели участков имеют право решить проблемы в судебном порядке. Примером этому может послужить суд, в котором собственник оспорил отказ администрации в изменении территориальной зоны. Он обосновал свои требования следующими причинами:
- на участке есть жилой дом
- генеральный план поселения не несоответствует правилам землепользования и застройки
Полезная информация
- С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
- Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
- Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
- С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
- О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь.
- С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
- Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.
- Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь.
- С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
- С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
Все территории в Российской Федерации разделены на участки в зависимости от их состава. Независимо от того, кто является собственником земли, земельным наделам обязательно присвоена категория – правовой режим, устанавливающий допустимые способы использования недвижимости.
Владелец (землепользователь) не вправе изменять категорию самостоятельно – строго регламентированный порядок перевода и регистрации позволяет избежать злоупотреблений при эксплуатации участка.
Граждане чаще всего сталкиваются с необходимостью перевести участок из одной категории в другую, когда речь идет о небольших земельных наделах, полученных много лет назад в пользование от муниципалитета или садоводческого некоммерческого товарищества (далее в тексте – СНТ). Даже оформление в собственность или приватизация такой земли не дает владельцу официального права построить и зарегистрировать на этой территории жилой дом или иной объект, не отвечающий целевым требованиям. Чтобы поставить строение на государственный учет, необходимо получить разрешение на перевод земель из одной категории в другую.
Категории земель в России
Земельным кодексом (далее в тексте – ЗК РФ) земля распределяется на следующие категории:
- Промышленные. Участки этой категории отводятся под строительство транспортных путей и зданий, зданий обороны и безопасности страны, под строения энергетики, связи и ведения научных программ и прочие специальные цели.
- Земли населенных пунктов (далее в тексте – ЗНП). Наделы, отведенные под застройку жилых объектов. Главная особенность таких земель – они не могут находиться на земельных территориях иного назначения или в частных владениях.
- Сельскохозяйственного назначения (далее – ЗСХН). Земельный ресурс, необходимый для производства сельскохозяйственной продукции: пастбища, пашни, наделы под садоводство и огородничество, лесозащитные полосы, водоемы для выращивания рыбы и земли аналогичного свойства.
- Водный фонд.
- Особо охраняемые. К ним относятся изъятые (частично изъятые) из общего оборота территории, имеющие ценное значение.
- Лесной фонд (читайте: как бесплатно получить лес от государства).
- Земли запаса. Государственные участки, не переданные в пользование гражданам или организациям и не проданные в собственность.
Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать
Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:
- Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
- консервация территории;
- создание особо ценных зон;
- расширение ЗНП;
- запланированное возведение промышленных сооружений;
- перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
- строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
- для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
- запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
- размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
- ЗНП. Изменяется вместе с расширением (уменьшением) пределов населенного пункта (ст. 8 ФЗ 172).
- Промышленные зоны можно переводить в иные категории без особых ограничений (ст. 9 ФЗ 172), но при условии полного восстановления по плану рекультивации.
- Земли с особым статусом (охраняемые, ценные). Переводятся в другую категорию крайне редко по причине потери ценных свойств (ст. 10 ФЗ 172). И напротив, статус особо охраняемой зоны может получить любая территория, за исключением ЗНП, при наличии условий для создания в этой местности туристической, природоохранной или иной аналогично ценной зоны.
- Лесные и водные территории. Переводятся при создании особо ценных участков или возведении объекта государственного (муниципального) значения, а также интегрируются в расширяемые границы населенного пункта (ст. 11, 12 ФЗ 172).
Следует уточнить, что ограничения на перевод конкретной территории в другую категорию могут налагаться специальными нормативными актами. Узнать наверняка, может ли осуществляться процедура перевода для конкретного участка, можно, заранее направив запрос в земельно-имущественный отдел муниципалитета, в ведомстве которого находится эта земля.
Процесс изменения категории земель: пошаговая инструкция
Инициировать процедуру перевода имеет право собственник надела или землепользователь, которыми могут являться граждане, представители юридического лица (ЮЛ), индивидуальные предприниматели (ИП) или общины малых коренных народов России, а в отдельных случаях – компетентные органы государственной (муниципальной) власти. Пошаговая инструкция смены категории земель выглядит следующим образом (ст. 3 ФЗ 172):
Шаг 1. Подготовка пакета документов
Полный перечень документации содержит статья 2 ФЗ 172:
- Паспорт или иное удостоверение личности подателя ходатайства.
- Выписка, подтверждающая регистрацию ИП или ЮЛ (при необходимости).
- Выписка из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости. При отсутствии у владельца (пользователя) бумажного экземпляра с печатью, запрос на получение направят исполнительные органы.
- Документы, подтверждающие приобретение права собственности на землю (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и прочее) или согласие от собственника, если участок эксплуатируется на праве пользования.
- Заключение экологической экспертизы.
Последний документ обязателен не для каждой категории недвижимости, а в условиях, определенных федеральными законами.
Помимо перечисленного, от заявителя могут запросить дополнительные документы в соответствии с федеральными (муниципальными) нормативными актами и постановлениями Правительства РФ (п. 2 ст. 2 ФЗ 172).
Шаг 2. Обратиться с заявлением (ходатайством)
В зависимости от принадлежности участка земли, с ходатайством следует обращаться в земельно-имущественный департамент регионального правительства или местного самоуправления.
Документ составляется в свободной форме или на бланке, утвержденном компетентными органами. Образец заполнения ходатайства можно найти на информационных стендах или на сайте ведомства, принимающего подобные заявления. При составлении нужно указать:
- кадастровый номер заявленного участка;
- права заявителя на землю;
- действующую категорию надела и категорию планируемого перевода;
- обосновать причину перевода в данную категорию.
Шаг 3. Принятие решения с составлением соответствующего акта
Принятое заявление рассматривается в течение 2 месяцев (в городских, муниципальных органах власти) или 3 месяцев (региональным правительством или Правительством РФ). Уведомление о переводе (отказе в переводе) земельного надела в иную категорию направляется заявителю в течение 2 недель с момента вынесения решения.
При положительном результате земельно-имущественным департаментом составляется акт о переводе земли в заявленную категорию. Оформлять заново прочую документацию на землю при этом не потребуется.
Шаг 4. Регистрация изменения категории
Копия акта направляется из местной (региональной) администрации в территориальный отдел Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (отдел Росреестра) в десятидневный срок со дня утверждения решения. Изменения вносятся в ЕГРН на основании этого акта (ст.5 ФЗ 172).
Услуга по уведомлению Росреестра о смене категории предоставляется заявителю бесплатно. За оказание госуслуги по внесению изменений в ЕГРН владельцу (пользователю) участка понадобится оплатить госпошлину в размере 350 руб. (ст. 333.33 НК РФ).
После постановки на регистрационный учет владелец участка может начать использование надела в соответствии с новым правовым статусом земли.
Отказ в изменении категории земель
Отказать заявителю могут еще на этапе представления ходатайства. Причинами для этого могут послужить отсутствие у этого лица права на представление ходатайства, а также неправильное или неполное оформление обязательных прилагаемых документов. Для повторного заявления нужно устранить все указанные в отказных документах недочеты.
Официальный отказ перевести участок земли в другую категорию выносится по основаниям, перечисленным в ст. 4 ФЗ 172:
- ограничение (запрет) на перевод в другую категорию, наложенный действующим законодательством;
- заявленная категория противоречит целевому назначению надела;
- экологической государственной экспертизой установлены негативные последствия предстоящего перевода.
Еще одна причина, из-за которой не может производиться перевод – если кадастровая стоимость заявленной территории слишком высока (более 50% относительно средней стоимости по региону). В любом из указанных случаев заявителю полностью вернут пакет документов в течение 30 рабочих дней с момента представления ходатайства, уведомив о причине отказа.
Заявитель может оспорить вынесенное решение через суд и при положительном решении суда направить новое ходатайство. Порядок обжалования выглядит следующим образом:
- Получить на руки акт в имущественно-земельном отделе.
- Составить и подать исковое заявление о признании составленного акта незаконным. К заявлению приложить документы:
- ксерокопию выданного акта;
- копию ходатайства и сопровождающих документов;
- документацию, подтверждающую нелегитимность отказа или разрешения на перевод;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- иные документы, имеющие отношение к судебному процессу.
- Получив уведомление о месте и дате рассмотрения, явиться в суд к назначенному времени.
- Если суд удовлетворил требования искового заявления, получить в канцелярии экземпляр судебного решения.
- Подать повторное ходатайство, приложив к пакету документов решение суда.
Процесс обжалования на примере из судебной практики
Собственник дачного надела гражданин П. подал в суд исковое заявление с просьбой признать незаконным акт об отказе на перевод надела из земель сельхозназначения в категорию ЗНМ. Свой иск гражданин П. обосновал тем, что в связи с запланированным на 2017 – 2019 годы расширением жилого микрорайона, решением собрания районной Думы Стародворского муниципального района № 321-р утвержден генеральный план городского поселения Веселое Стародворского района, по которому его дача внесена в пределы г. п. Веселое.
01 июля 2017 года гражданин П. направил ходатайство в администрацию Стародворского района о включении своего надела в территорию г. п. Веселое и переводе дачной земли из категории ЗСХН в ЗНП под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Администрацией Стародворского района было вынесено решение отказать во включении участка в границы г. п. Веселое по причине того, что еще не начато строительство жилого комплекса, из-за которого расширяются границы поселка.
Рассмотрев представленные материалы, суд пришел к выводу, что акт об отказе, выданный в ответ на ходатайство гражданина П., является необоснованным. В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ФЗ 172 расширение территории городского поселения, закрепленное градостроительным планированием – законная причина для перевода дачных ЗСХН в заявленную категорию ЗНП
На основании этого суд вынес решение о признании недействительным акта администрации Стародворского района, а также признал за гражданином П. право на включение принадлежащей ему земли в г. п. Веселое Стародворского района и право на перевод заявленного надела из категории ЗСХН в ЗНП.
Построить свой собственный дом можно отнюдь не на всякой земле, а на специально предназначенной для этих целей.
По своему виду использования земли поделены на семь категорий: промышленного, оборонного, сельскохозяйственного назначения, лесного, водного фонда, земли населенных пунктов, особо охраняемых территорий.
Для строительства индивидуального жилого дома (ИЖД) и садового жилого домика могут использоваться земли двух разных категорий:
- возведение ИЖД возможно исключительно на землях населенных пунктов (ЗНП);
- строительство садовых домов, хозяйственных строений разрешено, помимо ЗНП, также на землях сельскохозяйственного значения.
Земли ЗНП используются не только для строительство домов для населения. На них возводятся также промышленные, деловые, оборонные, инженерные, рекреационные и иные объекты (рекреационный — значит связанный со здоровьем, отдыхом, занятиями туризмом и спортом). Разберемся в правовом статусе земель для поселений, а также с тем, чем чреват для собственников и пользователей участка перевод земли из одной категории в другую.
Земли населенных пунктов: понятие, границы, состав
Что такое населенный пункт и поселение
Под населенным пунктом (НП) понимается поселение людей в границах одного, обозначенного на картах, генеральных, планировочных, кадастровых и иных планах, земельного участка.
Населенным пунктом является город, ПГТ (поселок городского типа), село, станица, хутор и т.д. Параллельно с “населенным пунктом” применяется и термин “поселение”: он аналогичен первому, но более широк, так как поселением может быть совокупность нескольких населенных пунктов.
Для справки: немного о территориальном устройстве РФ
- Несколько НП могут образовать разновидность муниципального образования (МО) — городской округ, особенностью которого является сосредоточение небольших НП вокруг крупного города.
- Округа, республики, края, области, города фед. значения образуют субъект РФ — самую крупную территориальную единицу.
- В свою очередь крупные города и муниципальные образования могут делиться на более мелкие единицы — районы.
- В состав муниципальных районов входят города, села и межселенная территория.
- Города федерального значения (их всего три) имеют свои МО (муниципальный, городской округа/город и поселки — Москва, Санкт-Петербург; МО и город — Севастополь).
Что такое земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов (ЗНП) — это территория, предназначенная для строительства объектов в черте одного или нескольких НП и развития их инфраструктуры (ст. 83 ЗК РФ). Поэтому-то и строятся в ЗНП, не только жилые, а и прочие объекты, без которых жизнь населения была бы затруднительна.
Границы населенных пунктов и поселений сложились исторически, но они непрерывно меняются, так как одни НП растут и расширяют свои пределы, другие наоборот уменьшаются и исчезают вовсе.
Основной принцип определения границ НП — они не должны пересекать другие границы НП и МО (муниципальных образований), а также пределы земельных участков физических и юридических лиц. Недопустимо и наложение границ одного населенного пункта на другой и на земельные участки.
Правовой порядок изменения границ населенного пункта
Земельный кодекс в ст. 84 определяет правила изменения границ НП:
Граница населенного пункта считается измененной, если утверждены либо изменены:
- границы поселения или округа в пределах МО на генеральном плане;
- границы сельского НП, расположенного между поселения на территориальном плане района МО;
- границы городов фед. значения (Москвы, С‑Петербурга, Севастополя) — по решению Совета Федерации Фед. собрания РФ.
Изменение границ может привести к включению земельных участков, которые ранее находились в землях сельхозназначения и иных категорий, в ЗНП. Это не прекращает права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов ЗУ. Также не изменяются права вышеуказанных субъектов при выхождении земельного участка из границ населенного пункта.
Как делятся на зоны земли населенных пунктов
Застройка населенных пунктов ведется не стихийно: разные объекты занимают свою территориальную нишу. Назначение каждого объекта регламентируется регламентом градостроительного кодекса в пределах своей зоны. Всего, согласно ст. 85 ЗК РФ, выделяется девять видов зон НП:
- жилая, предназначенная для строительства:
- жилых зданий (индивидуальных жилых домов, смешанных малоэтажных или среднеэтажных жилых построек, МКД);
- объектов социально-бытовой инфраструктуры, культуры, здравоохранения и пр.
Правила зонирования земель населенных пунктов
В пределах каждой территориальной зоны действует свои градостроительные требования:
- земельные участки и объекты используются в соответствии с разрешенными видами использования;
- размеры и другие параметры устанавливаются регламентом градостроения;
- строительство/реконструкция объектов также проводится по градостроительным нормам;
- учитывается географическое положение участка, его история, культурная или историческая ценность;
- принимается во внимание не только объекты, находящиеся на поверхности земли в границах участка, но и все, что расположено под и над поверхностью (например, подземные туннели, артезианские скважины, надземные и подземные сооружения);
- разрешается сочетание нескольких зон и соответственно нескольких видов использования ЗУ, например, для возведения жилых домов, предприятий, рекреационных объектов и пр.
Трудно правда представить, как рядом будут мирно сосуществовать санаторий и завод по производству шин. Поэтому в территориальных комбинированных зонах должны устанавливаться свои правила, исключающие противоречия между видами использования объектов.
При несоблюдении требований ЗК РФ, ГрК РФ, других законов и нормативных правил объект признается не соответствующим градостроительному регламенту. В этом случае указывают срок устранения несоответствий, либо оставляют все как есть (п.5 ст. 85 ЗК допускает такую возможность):
Возможно бессрочное использования ЗУ и объектов, не соответствующих регламенту, если это не угрожает жизни и здоровью людей, экологии, памятникам историко-культурного наследия. В противном случае использование данных объектов запрещается.
Приватизация ЗУ общего пользования (дорог, проездов, скверов, пляжей, набережных) в землях населенных пунктов запрещена.
Чем отличаются земли сельхозназначения от сельскохозяйственных зон
Сельскохозяйственные зоны и одна из категорий земель — земли сельхозназначения — это созвучные, но разные понятия: с/х зоны находятся в пределах поселений, с/х земли — за пределами населенных пунктов.
Земли сельхозназначения реже меняют свой статус, и могут входить в фонд развития сельского хозяйства. Льготные условия (небольшой налог, выделение в срочное безвозмездное пользование) поощряет с/х деятельность граждан и юридических лиц в ведении личных подсобных и фермерских хозяйств.
Сельскохозяйственная зона складывается исторически и является чаще всего результатом роста населенного пункта: поля, зеленые насаждения существовали давно, а границы городских застроек с течением времени вплотную к ним приблизились и даже перешагнули их. Но достаточно властям разрешить вырубку деревьев, строительство домов на старом заброшенном поле — и зона автоматически меняет свое назначение.
Перевод земли из категории ЗНП в другую и обратный перевод
Причиной перевода земли и ЗУ из ЗНП в другие категории и обратного перевода (из других категорий в ЗНП) могут быть:
- изменение границ населенного пункта;
- включение ЗУ в состав земель поселений;
- исключение участка из состава ЗНП.
Кадастровые номера земельных участков направляются:
- в федеральные исполнительные органы, полномочия которых — вести кадастровый учет и проводить регистрацию земельных участков в ЕГРН;
- территориальные органы ЕГРН, для внесения изменений, согласно ст. 5 федерального закона №173 — ФЗ.
Новые сведения в государственный реестр вносятся в соответствии с ФЗ №218 “О регистрации недвижимости”.
Перевод земельного участка в иную категорию подтверждается внесением новых сведений о нем в ЕГРН.
Важно: Собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земельных участков после изменения категории земель, в состав которых они входят, менять правоустанавливающие документы не нужно.
Заключение
В заключении подведем краткие итоги вышесказанному:
- Земли населенных пунктов многофункциональны, так как должны обеспечивать возможность проживания людей в городах и селах: наличие жилого помещения, бытовые условия, работу, охрану здоровья, общественные и социальные контакты, культурный досуг, отдых, безопасность и другие факторы. Это приводит к делению земель поселений на различные зоны, со своим видом разрешенного использования земельных участков, строительства и использования объектов на них, что нужно учитывать при выборе участка под ИЖС.
- Но такое деление гибкое: оно может сочетать комбинацию нескольких зон и меняется со временем.
- Изменение границ поселений может привести к переводу земельного участка из одной категории в другую, но при этом правовой статус правообладателей земельного участка остается неизменным.
«>