Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53

Паевое участие в строительстве

Пайщик против дольщика

Задумываясь об улучшении своих жилищных условий, многие обращают свое внимание не на вторичное жилье, а на новостройки. Но препятствием для многих становится цена жилья в новых домах, которая может в несколько раз превышать стоимость квартиры в старом доме.

Приобретение недвижимости путем заключения договора долевого участия в строительстве или вступление в жилищно-строительный кооператив позволяет людям существенно снизить свои затраты. А о плюсах и минусах этих вариантов и о том что же лучше выбрать расскажем далее.

Подписан закон, предусматривающий совершенствование механизмов защиты прав участников долевого строительства и членов жилищно-строительных кооперативов

Федеральным законом в отдельные законодательные акты Российской Федерации вносятся изменения, предусматривающие совершенствование механизмов защиты прав участников долевого строительства и членов жилищно-строительных кооперативов. Федеральный закон

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

дополняется новыми требованиями, которым должны соответствовать банки и страховые организации, обеспечивающие исполнение обязательств застройщика.

В частности, банк должен быть включён в реестр банков, состоящих на учёте в системе страхования вкладов, и не иметь запрета на привлечение во вклады денежных средств физических лиц, а страховая организация должна располагать собственными средствами в размере не менее чем 1 млрд.

Покупка квартиры через жск

Из всех способов продаж новостроек только три – законные, а именно: ДДУ, преддоговор и договор об участии в ЖСК.

Одной из распространенных «белых» схем при приобретении квартиры в строящемся доме является покупка пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Покупка квартир в строящихся домах по договорам об участии в ЖСК узаконена 214 ФЗ, правда, деятельность жилищно-строительных кооперативов регулируется Жилищным кодексом.

  1. Регистрация ДДУ гарантирует соответствие его нормам ФЗ-214
  2. Гарантия наличия проектной документации
  3. Наличие прав на долю в оставшемся имуществе должника при банкротстве застройщика
  4. Гарантия наличия разрешения на строительство
  5. Защита от двойных продаж
  6. Гарантия наличия прав на земельный участок
  1. Гарантия возврата вложенных средств в случае срыва застройщиком срока строительства по любым, не зависящим от дольщика причинам
  2. Гарантия возврата вложенных средств в полном объеме в случае банкротства застройщика по любой причине
  1. прекращение кредитного финансирования
  2. кризис
  3. противоправные действия третьих лиц
  4. строительно-монтажные риски
  5. резкое падение платежеспособного населения
  6. удорожание материалов
  7. ошибки проектирования
  8. стихийные бедствия
  9. банкротство генподрядчика

ЖСК – это объединение покупателей жилья, созданное под конкретный объект недвижимости.

Договор паевого участия в строительстве жск

Рядовому приобретателю жилья непросто разобраться во всем многообразии инвестиционных механизмов и выбрать из них наиболее приемлемый и надежный вариант.

Читайте также:  Настоящий договор заключен между

Но рынок внес свои коррективы. Как сейчас работает механизм ЖСК, и с какими трудностями может столкнуться пайщик, финансирующий приобретение квартиры ?

Действительно, в условиях жесткой административно-плановой экономики кооперативы были достаточно эффективным средством инвестирования, но надежность и крайне низкая рискованность использования гражданами этого института обеспечивалась тотальным государственным контролем в сфере правоотношений.

Как купить квартиру в строящемся доме и не пожалеть об этом

Отнюдь не все оказались перед лицом кризиса с долгами и дырявым карманом. Для тех, кто располагает кое-каким капиталом, вопросы «Покупать – не покупать?» и «А если покупать – то где, у кого и по какой схеме?» далеко не праздные.

Проект фонда развития механизмов гражданского контроля

Закон допускает только три формы привлечения денежных средств граждан для строительства:

  1. жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами.
  2. путем выпуска застройщиком, имеющим разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке, жилищных сертификатов, закрепляющих право граждан на получение от застройщика жилых помещений;
  3. на основании договора участия в долевом строительстве;

Договор долевого участия защитит Вас от «двойных продаж».

Поскольку оплату Вы производите только после государственной регистрации договора, одну и ту же квартиру невозможно продать нескольким людям. Договор долевого участия предполагает целевое использование средств, то есть привлеченные на строительство дома, не могут быть направлены застройщиком на другой объект.

214ФЗ или ЖСК: плюсы и минусы

Считается, что ДДУ эффективнее других форм покупки квартиры в новостройке защищает права дольщика.

Однако у ЖСК также немало сторонников, особенно в среде застройщиков.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214 .

В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов. 1. Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов.

Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства

Приобретение квартиры в новостройке не является типичной операцией купли-продажи, поскольку предмета покупки, фактически, пока не существует.

А затем еще некоторое время, пока это имущество перейдет в его собственность. В этой статье будут рассмотрены различные формы приобретения строящейся недвижимости, в разной степени гарантирующие покупателю защиту его прав (денежных средств). Продажа квартир может сопровождаться различными формами договоров, предлагаемых застройщиком к подписанию.

Служба государственного жилищного контроля и строительного надзора по Иркутской области на своем сайте проводит разъяснительную работу и отвечает на наиболее часто задаваемые вопросы со стороны покупателей недвижимости в Иркутске.

Чем отличается договор участия в долевом строительстве от договора инвестирования строительства ЖСК и договора пайщика ЖСК? Все ли они регистрируются в ФРС и являются законными для заключения таких видов договоров?

"Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – «Федеральный закон № 214-ФЗ») предусматривает следующие возможности привлечения денежных средств для строительства объектов капитального строительства:

1) Заключение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома;

Читайте также:  Когда ип подает декларацию по усн

2) В случае, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) Жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Правовая природа договоров долевого участия в строительстве и паевого взноса в жилищно-строительные кооперативы имеет существенные различия.

При долевом участии в строительстве отношения участника с застройщиком возникают на основании заключенного договора, а в жилищно-строительном кооперативе – на основании членства. Вложив средства в кооперативное строительство, пайщик не имеет права переуступить или продать свою долю как инвестицию в отличие от участника долевого строительства.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, однако в жилищно-строительном кооперативе какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. В этом случае могут возникнуть противоречия между членами кооператива, а срок передачи квартиры может затянуться на неопределенное время.

Законодатель устанавливает обязательный минимальный гарантийный срок объекта долевого участия в строительстве, который составляет не менее 5-ти лет. В кооперативе такой срок не предусмотрен и устанавливается только в договоре.

При заключении договора долевого участия в строительстве участник заключает договор, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд. Юридическая специфика работы кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщик даже через суд ничего сделать не сможет.

Договор долевого участия в строительстве в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, денежные средства передаются застройщику только после регистрации договора. Договоры паенакопления и инвестирования в Федеральной регистрационной службе не регистрируются, а денежные средства могут привлекаться до получения разрешения на строительства.

Застройщик, привлекающий денежные средства для строительства посредством заключения договоров долевого участия в строительстве, представляет в нашу Службу проектную декларацию, вносит в нее изменения и в соответствии с Постановлением № 645 от 27.10.2005 года Правительства Российской Федерации «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» предоставляет отчетность. Однако такая обязанность для жилищно-строительных кооперативов законодательством не предусмотрена.

Договор инвестирования строительства жилищно-строительным кооперативом действующим законодательством не предусмотрен, кооператив вправе привлекать денежные средства только своих членов. Если Вам стали известны случаи привлечения денежных средств для строительства путем оплаты договора инвестирования, просим обратиться в нашу Службу для привлечения к ответственности застройщика".

На первый взгляд разница между дольщиком и пайщиком стирается – собственно, какая разница, когда речь и в одном, и в другом случае идет о покупке жилья в собственность?

Да и застройщики, при покупке определенного объекта, такого выбора не предлагают. Однако, на рынке первичного жилья и сейчас имеют место быть различные формы покупки недвижимости, разбираться в тонкостях которых нужно для грамотной оценки различных рисков: изменений сроков застройки, стоимости, факта сдачи объекта или не сдачи.

Читайте также:  Наказание за купленный диплом

Обратимся к истории

Покупка квартиры благодаря участию в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе) – форма, возникшая намного раньше, чем участие в долевом строительстве. Так что с уверенностью можно сказать, что нынешняя конструкция ЖСК является несколько несовременной формой с позиций правового регулирования.

Влияние СССР

По сути, ЖСК является добровольным объединением граждан на основании членства с целью решения их потребностей в жилье. Для вступления в ЖСК, гражданин пишет заявление и платит специальный взнос. Правда, стать претендентом на право собственности член кооператива может после выплаты пая (когда сам станет полноценным пайщиком).

Собственно, ЖСК как вариант потребительского кооператива является наследием СССР. Вопросы получения жилья подобным образом были утрясены еще в Жилищном Кодексе РСФСР. Тогда все ЖСК контролировались государством. Когда произошел переход от командной экономике к рыночной, данная конструкция превратилась в Жилищный Кодекс РФ (причем без учета экономических изменений страны).

Пойщик: плюсы и минусы

Жилищно-строительные кооперативы перестали контролироваться государством, но гражданам, которые вступают в ЖСК, не обеспечились основные перечни прав и гарантий, которыми бы они обладали в сотрудничестве со стройкомпаниями. Почему же возникла столь проблемная ситуация? Пайщики не контактируют со строительными компаниями прямо, а вступают с точно такими же пайщиками, которые объединились в ЖСК.

Давайте рассмотрим плюсы и минусы участия в ЖСК?

Плюсы:

  • Пай вы можете погашать постепенно, и поэтому вам не понадобится брать ипотеку
  • Есть возможность владения и пользования жилплощадью еще до полной оплаты пая
  • Обычно покупка жилплощади через ЖСК более бюджетна
  • В кооператив вступить просто и нет необходимости регистрации договора

Минусы:

Минусы вышеописанной конструкции проявились именно на практике. Например, строительные фирмы, благодаря ряду «белых пятен» в законодательстве, стали создавать прямо или отчасти аффилированные ЖСК, для избежания обеспечения прав и гарантий граждан, которые установлены законом о защите прав потребителей:

  1. Так как фундамент для изменения сроков сдачи объекта, а также цены, порядок уплата и так далее регулируются уставом кооператива, а не законодательством, кооператив начинает злоупотреблять своими правами
  2. Не представляется возможным требовать неустойку или штраф за нарушение обязательств, а также устранение недостатков в работе
  3. Следует упомянуть о дополнительных обязанностях, которые предусматривает устав кооператива: личное участие, различные запреты.
  4. Так как договор с ЖСК не проходит регистрацию, есть шанс двойной продажи одно и того же объекта.

Дольщик: изменения

Недостатки, перечисленные выше, способствовали возникновению новой правовой конструкции, а именно участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве включает в себя обязательство застройщика – в определенный срок передать объект недвижимости. Дольщик должен принять его и оплатить.

Риски в долевом участии сведены к минимум, можно сказать, они отсутствуют вовсе (в отличие от ЖСК). Закон предусматривает такие положения, как невозможность изменения условий о сроке одной стороной, гарантии защиты и качества, штрафы за нарушения, регистрацию договора и так далее.

Но, при глобальных положительных сторонах статуса дольщика, сложно себя почувствовать в полной безопасности.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector