Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53

Отчет оценщика земельный участок

По результатам обобщения актуальной практики рассмотрения отчетов об оценке в Комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в судах подготовлен новый методический материал — пример отчета об оценке земельного участка, выполненный для целей "оспаривания кадастровой стоимости" и учитывающий положения ФСО №7.

Обратите внимание на следующее:

  1. Пример составлен с учетом требований Закона об оценочной деятельности и ФСО №1-3, 7 в редакциях, действующих на 21.07.2015 г. (т.е. версии ФСО №1-3 от мая 2015 года не учитывались).
  2. Пример может быть использован только при оценке земельных участков, когда предполагаемым использованием является «для установления кадастровой стоимости в размере рыночной».
  3. При составлении отчетов для оспаривания кадастровой стоимости следует учитывать некоторые специфические особенности в части формулировки объекта оценки, допущений, некоторые тонкости юридического характера, которые не актуальны в обычном отчете. Все такие особенности отмечены по тексту примера.
  4. Пример соответствует стандартам и правилам оценочной деятельности НП «СРОО «Экспертный совет», которые не содержат дополнительных требований относительно федерального законодательства. Если вы являетесь членом другой СРОО, следует дополнительно учитывать требования стандартов и правил оценочной деятельности соответствующей СРОО.
  5. Это пример отчета об оценке (не образец и не шаблон!), в котором приводится пример одного из вариантов выполнения требований к заданию на оценку, установленных ФСО, примеры выполнения требований ФСО №7 помечены бирюзовым фоном . Специфика конкретной оценочной ситуации (конкретного объекта оценки и рыночной конъюнктуры) может привести к необходимости корректировки примера, в том числе, в расчетной части.
  6. Поскольку отчет об оспаривании кадастровой стоимости априори идет в суд или в комиссию по оспариванию, то он должен быть рассчитан на более «формального» эксперта, поэтому в данном примере мы постарались учесть даже мелкие (но все равно не все) придирки экспертов, излишне буквально читающих ФСО.
  7. Перед передачей отчета об оценке Заказчику оценки или направлении на экспертизу рекомендуем провести его самостоятельную проверку, например, с использованием проверочной таблицы. Для вашего удобства мы привели ее в конце данного отчета (в реальный отчет ее включать не требуется).
  8. Объект оценки является вымышленным, все совпадения с реальными земельными участками являются случайными.
  9. В процессе подготовки настоящего примера отчета ни один аналог не пострадал.

Отчет об оценке – это официальный документ, соответствующий требованиям Закона об оценочной деятельности и подтверждающий проведение оценки квалифицированными специалистами-оценщиками.

Оценка земли проводится в соответствии со статьей 66 ЗК. На сегодняшний день это наиболее востребованная услуга. Она совершается как в интересах граждан, так и организаций при проведении сделок с землей или разрешения спорных вопросов в судебных инстанциях.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Что такое отчет об оценке земли?

Оценочная деятельность регламентирована ФЗ №135. Цель проведения оценки – установление рыночной стоимости на момент экспертизы по принятым методикам и стандартам.

Отчет об оценке земельного участка составляется в письменном виде. Если он составлен грамотно и профессионально, то его можно приобщать при необходимости к судебным разбирательствам. Документ имеет юридическую силу.

Перед составлением отчета должно быть сформулировано задание, в котором указывается объект предстоящей оценки и цель проведения экспертизы.

Проводится оценочная экспертиза по следующим причинам:

  • для установления точной стоимости земельного участка при оформлении купли-продажи;
  • для оформления завещания или дарственной, чтобы наиболее точно определить выплачиваемый налог;
  • для сдачи земли в аренду, для расчета величины арендной платы;
  • для раздела имущества при разводе;
  • при взятии кредита для предоставления залоговой стоимости земельной территории;
  • при оспаривании кадастровой стоимости с целью уменьшения величины начисляемого налога на землю.

Кто составляет?

Право на проведение экспертизы земельного участка получает специалист, который должен иметь определенную подготовку и образование. Только человек, обладающий специальными знаниями и методами, способен провести грамотную оценку, а затем составить отчет. Отчет должен быть оформлен по правилам в соответствии с действующим законодательством.

Оценщик должен состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и иметь сертификат. Проводить работу по установлению цены специалист может как самостоятельно, так и в рамках фирмы согласно статье 4 ФЗ №135.

Оценщик имеет право, по своему усмотрению, выбирать способ оценки и требовать предоставления документации необходимой для работы. Он должен быть независимым (статья 16 ФЗ №135).

Основанием для проведения экспертизы должен быть договор, заключенный в письменной форме (статья 10 ФЗ №135).

Стоимость процедуры

Стоимость проведения и составление отчета оценивания земельного участка определяется множеством показателей. Она зависит от месторасположения земли, площади и цели, под которую проводится оценка. Процедура занимает от 1 до 10 дней.
Например, для дачного участка оценка обойдется в сумму, начиная от 5000 рублей, для оспаривания кадастровой стоимости от 20000 рублей.

Читайте также:  Лицензия на охрану как получить

Описание отчета

В статье 11 ФЗ 135 расписаны основные требования, выдвигаемые к отчету. Он должен однозначно характеризовать оцениваемый объект.

В отчет должны быть включены следующие разделы:

    1 раздел. Общие сведения, факты и выводы. В нем указывается, на основании какого документа производится работа, дается общая информация об объекте:

  1. категория земельного участка (например, земли населенного пункта);
  2. для чего используется (для мастерской);
  3. точный адрес;
  4. площадь.

Предоставляются результаты оценки и итоговая сумма. Указываются ограничения и допущения в полученном результате. Например:

Полученная стоимость участка может быть применима только для целей, указанных в задании.
2 раздел. Представляет задание на оценку. В нем расписываются характеристики объекта, указываются основные документы: свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, а также цель проведения оценки. Например:

Определение рыночной стоимости для предоставления в комиссию по разрешению споров о кадастровой цене.

В этом же разделе расписываются сведения о заказчике и об оценщике.

  • 3 раздел. Включает в себя перечисление применяемых стандартов для проведения работ с указанием ссылок на нормативные акты и законы.
  • 4 раздел. Содержит количественные и качественные характеристики объекта:
    1. имущественные права;
    2. физические свойства;
    3. характеристика месторасположения.
  • 5 раздел. Проведение анализа рынка. В нем дается описание региона, где располагается земельный участок, анализируется экономическая и социальная обстановка.
  • 6 раздел. Включает описательный процесс по выбору метода оценивания стоимости земельного участка. Дается обоснование в эффективности использования того или иного способа.
  • К отчету прилагаются схемы и карты расположения земельного участка, а также копии всех документов, которые были использованы для расчета.

    Оценка сервитута

    Оценка сервитута производится для возможности определения правильной оплаты за пользование чужим земельным участком в случае разрешения споров через суд.
    На это влияют следующие факторы:

    • расчет стоимости убытков от применения сервитута из-за ограничения пользования территорией;
    • расчет упущенной выгоды, то есть стоимость того, если бы владелец предоставлял участок в аренду.

    Формула для определения стоимости оплаты за пользование ограничением:

    • базовая величина убытков = стоимость по рыночной цене 1 м²*площадь отчуждаемой земли*количество лет установления обременения.
    • Величина упущенной выгоды будет определяться как разница при сдаче земельного участка без учета обременения и с учетом сервитута.
    • Реальный ущерб высчитывается между рыночной ценой участка без установления сервитута и с обременением.
    • Сложив все рассчитанные величины, получается сумма, которую владелец участка должен получить. Далее обговариваются условия оплаты, и устанавливается периодичность выплат и размер.

    Все расчеты должны быть оформлены в виде отчета в письменной форме.

    Отчет об оценке сервитута земельного участка состоит из следующих разделов:

    1. общая характеристика: кто является оценщиком и заказчиком, для каких целей проводится экспертиза;
    2. указываются стандарты и нормативы, по которым производится оценка;
    3. описание методов определения стоимости сервитута;
    4. характеристика объекта обременения, указание размеров, периода установления сервитута;
    5. результирующая часть.

    К отчету прилагаются схемы с указанием границ обременения и расчеты стоимости.

    Оценка аренды земельного участка

    Данная оценка проводится для установления более точной величины арендной платы. Она зависит от экономической выгоды использования земельной территории:

    • указывается ближайшая инфраструктура, наличие необходимых коммуникаций, уровень цен в данном регионе;
    • от физических характеристик участка;
    • его юридического статуса.

    Немалую роль в оценке стоимости играют и условия, на которых заключается арендный договор. Отчет по оценке аренды земельного участка предоставляется специалистами-оценщиками аналогично отчету о стоимости земли. Только в разделе Задание для оценки цель установления стоимости определяется как Аренда.

    Отчет составляется в письменном виде. Его копия сохраняется у оценщика.

    Заключение

    Для установления рыночной стоимости земельного участка нужна независимая оценка земельного участка и отчет по ней. Результаты оценки земли вносятся письменный отчет, который предоставляется заказчику.

    Его можно использовать при разрешении спорных вопросов: для оспаривания установленной кадастровой стоимости земли, для уточнения продажной цены или для определения платы за сервитут или аренду.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Любой земельный участок независимо от его размеров обладает той или иной стоимостью. Реальная стоимость земли может быть определена путём проведения независимой оценки. В большинстве случаев оценка участка необходима для совершения какой-либо сделки либо при возникновении спорных ситуаций.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Юридические лица проводят оценку земли с целью установления её текущей фактической стоимости, а также при продаже либо оформлении залогового кредитования.

    Стоимость земли может быть кадастровой либо рыночной. Первая применяется в целях налогообложения. Рыночная же цена учитывает текущее состояние спроса и предложения на рынке недвижимости.

    Целью оценки является достижение максимальной точности при установлении текущей стоимости земли. Именно объективная оценка позволяет с выгодой продать земельный участок. Если оценка была проведена неправильно, то возникает отклонение от объективной стоимости участка.

    Читайте также:  Окпд 2 очистка кровли от снега

    Если же цена завышена, то вероятность продажи участка сильно уменьшается. В связи с этим рекомендуется обращаться к независимым оценщикам, имеющим большой опыт в данной сфере.

    Образец свидетельства о праве собственности на землю

    Для чего и когда нужна

    Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.

    Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования. Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.

    Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:

    • при реализации надела;
    • при заключении соглашения об аренде;
    • при продаже земли через аукцион (в целях установления начальной стоимости участка);
    • при реализации строительных проектов на участке;
    • для представления подтверждающих бумаг в суд;
    • в случае развода супругов либо оформления наследства;
    • при залоговом обеспечении при оформлении ссуд.

    Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.

    Важные условия

    Кто становится субъектом

    Под субъектами оценочной деятельности подразумеваются стороны, которые проводят оценку и непосредственно представляют участок для этой цели.

    Проводить оценку могут следующие лица:

    • физические лица, оформленные как ИП, имеющие соответствующую лицензию и прошедшие подготовительные курсы в этой сфере;
    • юридические лица, получившие лицензию на осуществление данного типа работ;
    • юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность в любой сфере, но имеющие в штате оценщиков, обладающих соответствующей лицензией;
    • органы местной исполнительной власти, имеющие полномочия в сфере земельной оценки.

    Наличие права на это

    Как уже было отмечено выше, профессиональную оценка могут проводить только специалисты, обладающие соответствующей лицензией. Только документ, полученный от таких экспертов, может быть принят к рассмотрению в официальных органах.

    Если же получение официального документа не требуется, то оценку можно провести самостоятельно. Сделать это можно либо в режиме онлайн на специализированных сайтах либо провести собственную оценку, используя одну из методик оценки земельных участков.

    Суть процедуры

    Основная суть сценки участка заключается в определении его цены или стоимости права аренды.

    Основными аспектами, которые учитываются при оценке, являются:

    • местонахождение участка;
    • внешние факторы, которые могут быть как благоприятными, так и негативными;
    • спрос на землю в конкретной зоне;
    • полезность участка в сравнении с другими аналогичными предложениями.

    При оценке также учитывается наличие подключенных инженерных коммуникаций, а при их отсутствии – возможности их проведения.

    Немаловажным также является состав грунта и ландшафт местности. Эти показатели учитываются при намерении возвести какие-либо сооружения на участке либо при планировании проведения аграрных работ.

    Учитывая, что в этих целях в основном и используются земельные участки, то данные показатели имеет первоочередное значение.

    Какие последствия продажи земельного участка с обременением могут быть — мы расскажем.

    Какие факторы влияют на итог

    На результаты оценки участка влияют следующие факторы:

    Категория участка Земля, предназначенная для возведения коммерческих сооружений, стоит дороже, чем для постройки жилых домов. Земля в промышленных зонах оценивается исходя из местонахождения и доступности транспортных коммуникаций. На определение цены земли, используемой в аграрных целях, также огромное влияние оказывает окружающая инфраструктура, а также то, насколько плодородной является почва.
    Местоположение участка В центре больших населённых пунктов земельные участки стоят намного дороже, чем на прилегающей к городу территории либо находящееся вдали от центральных населенных пунктов. Немаловажно также наличие подъездных путей к участку.
    Рыночная конъюнктура Спрос на землю в рассматриваемой зоне оказывает сильное влияние на окончательную стоимость объекта. К примеру, цена на участки в районе города Сочи сильно подскочила после объявления города центром проведения зимних игр.
    Характеристика территории Ландшафт и климатическая зона оказывают огромное влияние на стоимость земли, так как от них зависит, в каких целях она может быть использована.
    Площадь участка Небольшие участки, как правило, оцениваются в сотках. Сельскохозяйственные земли могут оцениваться в гектарах.
    Состояние экономики в регионе В благополучных субъектах Федерации земля всегда будет стоить дороже, чем в депрессивных районах.
    Плодородность Она важна для земель сельхозназначения. В этом плане имеют преимущество районы, в которых преобладает чернозёмные почвы.
    Форма собственности На цену влияет также тот факт, находится ли земля в аренде либо в частной собственности.

    Основные методы оценки земельного участка

    Оценка земельных участков является довольно комплексной задачей, так как в процессе нужно учесть множество деталей.

    При оценке чаще всего применяются следующие подходы:

    • доходный метод, который учитывает капитализацию прибыли в процессе использования земли по назначению;
    • метод сравнения, который анализирует сделки по продаже аналогичных участков;
    • остаточный метод, при котором учитываются расходы на улучшение и благоустройство участка.

    В большинстве случаев при оценке используется сравнительный метод. Его привлекательность заключается в том, что он учитывает специфику рынка. Но основной его недостаток – это сложность определения стоимости земли в районах, где рынок недвижимости недостаточно развит.

    Читайте также:  Какие здания должны быть в городе

    Доходный метод используется не так часто, но он незаменим при определении стоимости земель, которые будут использоваться в инвестиционных проектах. Данный способ позволяет проанализировать доход, который можно получить в результате использования земли.

    Остаточный метод используется при оценивании участков, которые уже прошли определенные этапы по благоустройству. Основной упор при данном способе делается на расходы, понесенные владельцем на улучшение качественных показателей объекта недвижимости.

    Прочие детали проведения

    Необходимые документы

    У многих возникает вопрос, какие нужны документы для оценки земельного участка.

    Для того чтобы инициировать процесс оценки участка, понадобятся следующие бумаги:

    • документация на землю;
    • план участка;
    • бумаги на построенные сооружения;
    • документация БТИ;
    • паспорт собственника;
    • кадастровый паспорт.

    Если участок был получен по наследству, нужно будет предъявить свидетельство о смерти наследодателя.

    Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

    Общий порядок

    Процесс оценки участка состоит из нескольких этапов:

    Заключение соглашения на выполнение работ При этом следует согласовать даты выполнения работ и обследования участка, а также договориться о вознаграждении, которое получит оценщик.
    Сбор требуемых данных На данном этапе производится выезд специалиста в целях осмотра земли и прилегающих территорий. Помимо анализа местоположения проверяются юридические документы на землю.
    Анализ возможного применения земли Учитывая, что рыночная стоимость участка зависит непосредственно от того, как его можно использовать, на данном этапе производится оценка:
    • целесообразности выбранного способа использования;
    • технических возможностей по его осуществлению;
    • потенциальной экономической выгоды;
    • предельной цены, которая может быть назначена, основываясь на вышеперечисленных фактах.
    Обобщение результатов и выяснение конечной стоимости Результаты всех методов суммируются, и определяется среднее значение. Формирование отчёта В отчёте приводится конечный результат и обоснование полученных выводов.

    Образец паспорта гражданина РФ

    Средняя стоимость

    На стоимость работ по оценке участка могут влиять следующие факторы:

    • площадь земли;
    • её местонахождение;
    • задачи, поставленные перед специалистами.

    Стоимость оценки также зависит от региона, в котором она проводится. Минимальная цена не в центральных субъектах Федерации, как правило, составляет 2000 руб. В Московской области и столице минимальный порог в два-три раза больше.

    Ниже представлена таблица, в которой приводятся цены в 2019 году для Москвы в зависимости от разных поставленных задач и площади участка:

    Земли под ИЖС, дачные участки Менее 12 сот. 12-20 сот. Более 20 сот. Выезд специалиста в пределах города Срок выполнения (раб. дней) Форма документа
    Оценка стоимости (рыночной) 4 тыс. 7 тыс. 9 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
    Оценка ставки ренты 4 тыс. 7 тыс. 9 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
    Оценка прав аренды 6 тыс. 7 тыс. 9 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
    Земли сельхозназначения либо под коллективную застройку Менее 10 га 10-100 га Более 100 га Выезд эксперта в пределах нас. пункта Срок выполнения (рабочих дней) Форма документа
    Оценка стоимости (рыночной) 7 тыс. 8 тыс. 10 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
    Оценка ставки ренты 7 тыс. 8 тыс. 10 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
    Оценка прав аренды 9 тыс. 1 тыс. 11 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет

    Нюансы отчёта

    В результате оценки формируется итоговый отчёт, который является документом-основанием для любого заинтересованного лица. Формат отчета должен соответствовать нормативным требованиям.

    Несмотря на то что единая форма отчёта до сих пор не установлена законодательством, в нём должна быть следующая информация:

    • данные о цене объекта;
    • описание способов, применяемых при осуществлении оценки;
    • объяснение специальных терминов, применяемых в отчёте.

    В связи с этим должны соблюдаться следующие требования:

    • в отчёте не должны быть сведения, противоречащих друг другу;
    • данные должны быть объективными, а также иметь соответствующее подтверждение;
    • расчеты должны быть приведены таким образом, чтобы можно было на каждом этапе проследить способ получения конечного результата;
    • не должна присутствовать информация, не относящаяся к результатам либо принципам расчёта.

    При формировании отчёта исполнительное лицо обязано:

    • вовремя выполнить все согласованные работы и предоставить заказчику готовую форму отчёта об оценке;
    • упомянуть в отчёте о целях проведения оценки и применяемой методологии, а также указать дату её проведения;
    • привести обоснование, почему была использована именно такая методика проведения оценки;
    • показать сведения, необходимые для более полноценного использования той или иной методики;
    • прошить и пронумеровать отчёт, заверив его печатью.

    Как осуществляется проверка земельного участка перед покупкой — читайте тут.

    Правила правового регулирования аренды земельных участков перечислены далее.

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
      • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
      • Регионы — 8 (800) 222-69-48

      ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

      Ссылка на основную публикацию
      Займ на карту
      close slider

      Adblock detector