Отчет оценка аренды помещения

Оценка рыночной стоимости аренды — величина арендного платежа, за которую может быть сдан нежилой объект недвижимости в типичных рыночных условиях.

Во время процедуры должно учитываться множество факторов, определяющих данную величину. Оценка должна проводиться квалифицированным специалистом.

Оценка стоимости аренды помещения

Чаще всего необходимость в оценке арендной платы возникает в том случае, когда собственник помещения сталкивается с трудностями самостоятельного определения величины при сдаче в аренду нежилого имущества.

Например, если имеется нестандартная недвижимость, уникальное оборудование или требуется капитальный ремонт.

Заключая долгосрочный договор аренды, могут возникать разногласия при назначении цены. В этом случае проблему можно решить в 2019 году, пригласив для оценки независимого эксперта.

ВНИМАНИЕ! Общий объем выплат за аренду должен обладать типичной динамикой, то есть не иметь слишком больших обременений для арендуемого объекта недвижимости.

Чаще всего такой услугой пользуются государственные предприятия, имеющие пустующие помещения. Процедура позволяет разрешать споры с арендаторами и легче обосновывать арендную ставку при предоставлении отчета в специальные структуры.

Что входит

Для установления размера арендной платы учитываются несколько факторов:

  • Месторасположение арендуемого объекта.
  • Удаленность от инфраструктуры.
  • Площадь и количество комнат в помещении.
  • Наличие техники, интернета, мебели.
  • Степень изношенности объекта недвижимости.
  • Тип объекта. В зависимости от того, офисное помещение или производственное, ставка будет различаться.
  • Материалы, используемые при строительстве здания.
  • Коммунальные платежи, уплачиваемые за арендуемую комнату.
  • Этажность помещения.
  • Наличие обременений на недвижимость.

Должны ли коммунальные услуги входить в стоимость платежей за аренду? В данном случае стоит руководствоваться ГК РФ (статья 616), которая устанавливает:

  1. Оплату коммунальных платежей осуществляет тот, кто ими пользуется (арендатор).
  2. В соглашении может быть указан иной порядок.

В итоге возможны два варианта:

  • Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
  • Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.

Величина арендной ставки не может состоять только из коммунальных платежей. Такой договор признается незаключенным.

ВНИМАНИЕ! Арендная ставка — одно из условий соглашения. ГК РФ определяет принцип свободы данного документа, согласно которого его условия зависят от усмотрения сторон.

Поэтому размер за пользование арендуемым имуществом первоначально зависит от договоренности арендатора и арендодателя.

Методы

Размер ставки при аренде нежилых объектов в основном определяется в договоре самостоятельно. Однако можно применять некоторые нормативы и методики расчета, вступая в арендные отношения. Данные методы используются в 2019 году не только в России, но и в зарубежных странах.

Аналог

Его суть заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с его аналогом, на который рыночная стоимость уже установлена.

Для проведения оценки по данной методике изучается тип здания, из какого материала оно возведено, площадь помещения и иные типовые характеристики. Берется во внимание экологическая обстановка, удаленность от инфраструктуры и иные характеристики.

Оценку проводят одновременно с несколькими подобными объектами, что дает возможность уравнять разброс рыночной стоимости и окружающих факторов. Метод предполагает прохождение нескольких этапов:

  1. Сбор сведений об аналогичной недвижимости.
  2. Создание информационной базы.
  3. Внесение данных по определенной системе критериев.
  4. Поиск и фиксация взвешенных, относительных оценок, а также удельных и обобщенных показателей полезности.
  5. Формирование средней оценки исходя из анализа стоимости рассматриваемых объектов.
  6. Определение новой цены исследуемых объектов.
  7. Выявление, учет и отсечение экстремальных показателей.
  8. Определение величины ставки на новый имущественный объект.

Затратный способ

По данному методу определение рыночной стоимости аренды происходит путем проведения классификации затрат по статьям калькуляции, которые потребуются для возведения подобного недвижимого объекта.

В данном случае в совокупности с сооружением оценивается и земельный участок, по результатам которой и определяется итоговая оценка. То есть суммируется сумма, необходимая для строительства здания и приобретения данного участка земли.

ВАЖНО! Метод позволяет выявить данные, отражающие балансовую стоимость арендуемого объекта за минусом амортизационных начислений.

Как показывает практика, затратный метод дает заниженный конечный результат. Чтобы получить более достоверный результат, используют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

Читайте также:  Как оплачивать взносы в пфр ип

Доходный

Предполагает расчет прибыли, которую возможно получить, если вложенные средства в оцениваемый объект инвестировать в иные сферы предпринимательской деятельности с использованием текущей процентной ставки банковского депозита.

Данный способ взаимосвязан с методом оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли и дисконтирования.

Наиболее актуален для оценки экономических проектов при аренде офисных зданий, магазинов, складов и помещений для производства.

В случае оформления договора аренды на продолжительный период, появляется проблема инфляции. Что может приводить к снижению прибыли арендодателя, а также делать договор аренды невыгодным.

Проблема решается несколькими способами:

  • Периодическое перезаключение соглашения на новых условиях с увеличением арендной платы. Законодательство дает право повышать размер платежей, но не более одного раза в год.
  • Указание в договоре механизма изменения арендной ставки в одностороннем порядке с указанием формул и показателей расчетов.

Арендодателю не дано права повышения платы за аренду в одностороннем порядке, если данный пункт не отражен в договоре аренды при его составлении.

Документы

Поскольку рыночная стоимость аренды недвижимости зависит от многих факторов, требуется их документальное подтверждение. Для процедуры оценивания понадобятся следующие документы:

  1. Если со стороны заказчика выступает физическое лицо, необходимы документы, удостоверяющие личность.
  2. Если заказчик предприятие — форма деятельности, полное наименование, месторасположение объекта, ОГРН и дата его присвоения.
  3. Документы на владение имуществом.
  4. Документы из БТИ, а именно экспликация помещения, чертеж здания, технический паспорт.
  5. Справка с содержанием первоначальной и остаточной балансовой стоимости оцениваемого объекта. Сведения указываются на дату проведения процедуры оценивания.
  6. Правоустанавливающие документы на участок земли.
  7. Кадастровую документацию на землю.
  8. Подтверждение наличия или отсутствия ограничений, связанных со свободным владением имущества.

Договор

Определенной формы составления договор аренды не имеет. Тем не менее, в нем должна содержаться такая информация, как:

  • Передаваемый вид права.
  • Период действия арендного соглашения.
  • Условия платежа, его период и способы проведения.
  • Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
  • На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
  • Причины расторжения договора до окончания его действия.
  • Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
  • Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.

Если помещение сдается с имуществом, желательно составлять документ, подтверждающий его передачу. Он будет идти дополнением к основному договору.

Передача помещений в пользование на арендных условиях — одна из часто встречаемых экономических форм использования разных недвижимых объектов.

На привлекательность арендного соглашения во многом влияет величина установленной арендной ставки. Ее определение позволяет сдать объект недвижимости на «нормальных» рыночных условиях и уладить разногласия между участниками договора аренды.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ ВЕЛИЧИНЫ МЕСЯЧНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ:

нежилые помещения общей площадью 634,00 кв. м

Адрес объекта оценки: Приморский край, город Владивосток,

Об определении арендной платы нежилых помещений общей площадью 634,00 кв. м, по состоянию на 05 октября 2012 г.

В соответствии с договором на оказание услуг по арендной платы имущества № 000 от 01.01.01 г., оценщик произвел оценку рыночной арендной платы на нежилые помещения общей площадью 634,00 кв. м, расположенные на 5 этаже по адресу: Приморский край, город Владивосток, улица …

Оценщиком произведен визуальный осмотр оцениваемого имущества. Оценщик исходил из допущения, что оцениваемое имущество не обременено долговыми обязательствами. Проверка правовых и иных данных, предоставленных заказчиком, не проводилась. Указанная информация принята как достоверная.

Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и данные Оценщиком заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

После внимательного рассмотрения мы пришли к мнению, что рыночная величина месячной арендной платы за объект оценки, принадлежащие на праве собственности, на 05 октября 2012 г., не включая НДС, составляет:

Читайте также:  Обновленная счет фактура 2018

171 073 (Сто семьдесят одна тысяча семьдесят три) рубля РФ

Вывод, содержащийся в отчете, получен в результате расчетов, сделанных исходя из моего опыта и профессиональных знаний, на основе информации, полученной в результате исследования рынка продажи вторичного жилья.

Оценка проведена, а отчет подготовлен с учетом основных положений Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29/07/1998 г. и в соответствии со стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (ФСО № 1,2,3) от 01.01.2001 г.

Обращаем Ваше внимание, что настоящее письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет последний. Отдельные части оценки, приведенные в отчете, не могут трактоваться раздельно, а только в совокупности, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости Вы найдете в соответствующих разделах.

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО.. 2

1.ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.. 4

1.1. Задание на оценку. 4

1.2. Информация о Заказчике объекта оценки.. 5

1.3. Информация об Оценщике. 5

1.4. Состав и качество оцениваемых прав. 5

1.5 Основные допущения и ограничивающие условия. 6

1.6. Сертификат оценки. 7

2.ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ. 9

2.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки.. 9

2.2. Основные понятия и определения. 9

2.3. Нормативная база и обоснование применения используемых стандартов. 11

2.4. Этапы исследования. 12

2.5. Обзор общепринятых подходов оценки.. 12

3. ОБЪЕМ И ГЛУБИНА ИССЛЕДОВАНИЯ.. 14

4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБЪЕКТА АРЕНДЫ. 15

5. ОБЗОР СОЦИЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОЛОЖЕНИЯ ПРИМОРКОГО КРАЯ.. 19

5.1. Итоги социально-экономического положения Приморского края на 2012 год. 19

5.2. Обзор рынка недвижимости города Владивосток. 21

6. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.. 25

6.1.Анализ участка с имеющейся застройкой.. 26

6.1.1. Юридически правомочное использование. 26

6.1.2. Физически осуществимые варианты использования. 27

6.1.3. Финансово оправданное и максимально эффективное использование. 27

6.2 Заключение оценщика. 28

7. РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ. 29

7.1 Выбор последовательности расчета величины арендной платы.. 29

7.2 Расчет величины арендной платы затратным подходом.. 30

7.3 Определение величины арендной платы сравнительным подходом.. 32

7.3.1 Расчет величины арендной платы объекта оценки.. 38

7.4 Определение величины арендной платы доходным подходом.. 43

8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНО ОБОСНОВАННОЙ ВЕЛИЧИНЫ МЕСЯЧНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ. 45

1.1. Задание на оценку

Рыночно обоснованная величина ежемесячной арендной платы нежилых помещений общей площадью 634,00 кв. м, 5 этаж

Место расположения объекта аренды:

Приморский край, г. Владивосток, ул. …

Собственник объекта оценки:

Балансовая (остаточная) стоимость объекта аренды:

Данные не представлены

Дата проведения оценки (дата оценки) объекта оценки:

05 октября 2012 г.

Дата (период) определения стоимости:

05 октября 2012 г. – 09 октября 2012 г.

Дата составления отчета:

09 октября 2012 г.

Расчетное состояние объекта оценки:

Фактическое физическое и правовое состояние на дату оценки

Цели и задачи проведения оценки:

Определение рыночной величины месячной арендной платы за объект аренды с целью заключения договора аренды.

Основные характеристики объекта аренды:

Нежилые помещения 5 этаж, общей площадью 634,00 кв. м

Основные характеристики оцениваемой арендной платы:

Расчетная величина месячной арендной платы представляет собой доходную часть рыночной арендной платы, без НДС, и не включает в себя коммунальные расходы. Платежный период – 1 месяц.

Основание для проведения оценки

Договор № 000 между … и ….

Документы, представленные Заказчиком

Выписка Единого государственного реестра объектов капитального строительства;

Договор на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края;

Акт приема-передачи здания (сооружения, нежилых помещений) от 01.01.2001 г.;

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества;

Технический паспорт здания (строения) от г.

1.2. Информация о Заказчике объекта оценки

1.3. Информация об Оценщике

1.4. Состав и качество оцениваемых прав

В данном отчете рассматривается право собственности на условиях аренды в течение одного платежного периода (1 месяц) в отношении объекта аренды: нежилые помещения 5 этаж, общей площадью 634,00 кв. м расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. …

Документы, устанавливающие указанные права при­ведены в приложении к настоящему отчету. В работе оценивается рыночная стоимость права аренды рассматриваемого здания. При этом объект оценивается без учета ограничения прав.

Читайте также:  Касса актив или пассив баланса

Право собственности: Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику при­надлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (право владения — возможность иметь у себя имущество, право пользования — использовать его, право распоряже­ния — определять его юридическую судьбу: отчуждать, уничтожать и т. д.).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушаю­щие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользо­вания и распоряжения имуществом, отдавать его в залог и обременять другими способами, рас­поряжаться иным образом. Собственник может передать имущество в доверительное управле­ние другому лицу, что не влечет перехода права собственности.

Согласно ст. 606 «Договор аренды» Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) предоставляет арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Качество оцениваемых прав представленных в договоре аренды могут быть разграничены по следующим позициям.

Наличие/отсутствие обременений прав пользования и владения:

— ограничение на использование ресурсов во времени – срок действия договора аренды;

— ограничения на использование энергетических ресурсов – не выявлены;

— ограничения на использование материальных ресурсов – не выявлены;

— ситуационные обременения – не выявлены;

— Функциональные обременения – арендатор обязан использовать арендуемое помещение только в целях, определенных уставными задачами Арендатора;

— запрет на субаренду – Арендатор обязан не передавать арендуемое имущество, как в целом, так и частично третьим лицам.

Услугу оценки арендной платы обычно заказывают коммерческие, государственные и муниципальные организации. Однако в последнее время все чаще по этому вопросу к нам обращаются предприниматели и просто частные лица, имеющие в собственности нежилые помещения или здания.

Оценка для аренды обычно нужна для обоснования справедливой цены арендной платы при заключении сделки. Арендодатель хочет показать арендатору, что цена справедливая и подкрепляет свою позицию отчетом об оценке, который является достаточно весомым аргументом.

Также оценка арендной платы необходима в том случае, когда объект сдается в аренду впервые. В этом случае собственник объекта хочет выяснить справедливую стоимость.

Оценка аренды отличается от оценки для целей купли-продажи. Собственно, о том, как она делается – читайте дальше.

Как делается оценка для аренды

Для начала клиент обращается в выбранный центр оценки недвижимости оценочную компанию и сообщает для какой цели ему нужна оценка арендной платы. Дело в том, что существует несколько разных видов независимой оценки недвижимости. Именно этот момент оценщик уточняет в первую очередь.

Затем клиенту сообщают какие документы необходимо предоставить для оценки. Как было написано выше, для различных целей могут быть выполнены различные виды оценки. Соответственно и пакет документов для этого может быть разным.

После того, как клиент предоставил документы, оценщик выезжает на объект, осматривает его и делает фотографии. В некоторых случаях выезд на осмотр не обязателен.

Затем оценщик производит все необходимые расчеты и оформляет в зависимости от вида оценки: справку о стоимости аренды или отчет об оценке.

Что нужно знать перед тем как заказывать оценку стоимости аренды

В начале общения с оценщиком самое главное – внятно и доходчиво сформулировать задачу.

Как уже писалось выше, есть различные ситуации и различные соответственные виды оценки. Так, это может быть оценка для суда, для органов местного самоуправления, для залога в банк или просто “для себя”, чтобы определить справедливую стоимость аренды. И везде свои особенности, свои виды расчетов, свой пакет документов.

Нередки случаи, когда из за неправильной или нечетко сформулированной задачи, оценку приходится переделывать. Поэтому в целях экономии времени и денег, формулируйте задачу четко и детально.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector