Отчет об оценке доли в квартире

Нечаев В. Л., доцент, к. э.н.
Ракова Н. В., профессиональный оценщик,
гендиректор ООО "АФЦ"

Правоотношения долевой собственности, как на весь объект недвижимости, так и на его часть, возникает на основании многостороннего договора купли-продажи недвижимости (продавец и несколько покупателей) или договора о совместной деятельности (простого товарищества).

Участник общей долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей (продавать, дарить, отдавать в залог, завещать и т. д.). Согласия других участников общей долевой собственности при этом получать нет необходимости. Однако в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в общем имуществе, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Важно отметить, что продажа доли участнику общей долевой собственности не дает преимущественного права другим участникам на приобретение такой доли.

На реализацию преимущественного права покупки недвижимости законодатель отвел один 1 месяц. При отказе остальных участников общей долевой собственности от осуществления указанного права в течение месяца со дня извещения о продаже, либо принятия извещения, либо при отсутствии их ответа в течение указанного срока (что равносильно отказу), продавец вправе продать свою долю любому постороннему лицу.

Доли могут быть равными, в других размерах, которые в обязательном порядке должны быть определены в договоре купли-продажи или в договоре о совместной деятельности. Здесь следует отметить, что здание или его часть (помещение) являются объектом недвижимости, в то же время доля в праве общей собственности на объект недвижимости не является недвижимостью в собственном смысле этого слова. Это объясняется тем, что здание (часть здания), прошедшее технический учет и техническую инвентаризацию, состоит из комнат конкретного расположения и метража по экспликациям и поэтажным планам БТИ, т. е. рассматривается как имущество в гражданско-правовом смысле. В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество (здание, часть здания) является не имуществом, а имущественным правом. Здание, часть здания может быть предметом купли-продажи, аренды, так как должно иметь, в соответствии с требованиями статей 554 и 607 ГК РФ, индивидуально-определенные признаки (адрес, вид объекта, нумерация помещений, комнат, площадь по данным БТИ, целевое назначение). В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество может быть предметом договора купли-продажи только как имущественное право, так как не может иметь индивидуально-определенных признаков, позволяющих ее отделить от доли другого участника.

Следует отметить, что создание долевой собственности сопряжено с некоторыми ограничениями в области владения, пользования и распоряжения долями: в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в недвижимом имуществе указывается только размер доли (например, 1/2, 1/3 и т. д.), не определяя площадь части здания, помещения, приходящуюся на размер доли.

где D – размер доли собственности, долей ед.;
m – коэффициент торможения Чилтона;
Y – уровень внешнего износа (обесценения) доли собственности.

Формула предполагает, что существует экспоненциальное соотношение между стоимостью доли и её размером как ценообразующим фактором. Чаще всего в практике встречается достаточно узкий диапазон значений коэффициентов Чилтона, равный 0,6-0,8. В основном используется среднее значение коэффициента Чилтона [2] на уровне 0,7. Если D=1, то величина обесценения Y=0. Расчетные значения уровня внешнего износа (обесценения) долевой собственности в зависимости от размера доли для различных m m при m 1-m

Читайте также:  Оплатить штраф гибдд в рассрочку
Ii = m / Di Ei = m

Анализ свойств функции (1) показывает, что её вид удовлетворяет логическим требованиям, предъявляемым к расчету показателей внешнего износа. Абсолютные (приросты) и относительные (индексы) показатели изменения уровня внешнего износа ( Y) убывают по гиперболической зависимости по мере увеличения доли в собственности ( D).

Рис.1. Зависимость уровня обесценения долевой собственности (Y) от размера доли при различных значениях коэффициента торможения (m)

Как видно из табл. 1, коэффициент Чилтона (m) равен коэффициенту эластичности, который показывает насколько % увеличится относительная стоимость доли (по отношению к номиналу) при росте на 1 % размера самой доли. Поскольку увеличение размера доли не приводит к одновременному пропорциональному изменению всех элементов затрат на содержание объекта недвижимости (часть из них не зависит от размеров доли), увеличение стоимости доли будет отставать от роста ее размера. Например, m=0,7 означает, что при увеличении размера доли на 1% ее рыночная стоимость возрастет на 0,7 %.

Для офисной и торговой недвижимости, а также объектов коммунального назначения уровень затрат на содержание зданий (по отношению к общим расходам по эксплуатации) находится в диапазоне 65-75%, который соответствует наиболее распространенному значению коэффициента торможения 0,7.

Таблица 2. Показатели затрат на содержание объектов различного назначения

№ п/п Наименование Содержание объекта, % к расходам на эксплуатации
1 Культурно-просветительные объекты 26-30%
2 Зрелищные 38-45%
3 Физкультурно-спортивные 63-69%
4 Торговые 70-75%
5 Коммунально-бытовые объекты 65-68%
6 Объекты коммунального хозяйства 72-74%
7 Административные объекты 70-75%

Источник: Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПовп) для использования при разработке бизнес – планов (Москомархитектура, утв. Распоряжением -РЗП).

В табл. 3 приведены результаты экспертного опроса о размерах скидки на долевой характер собственности при продаже различных видов недвижимости, проведенного ЗАО "Ростов-Ресурс". В качестве экспертов в опросе участвовали специалисты агентств недвижимости, действующих в Ростовской области, а также частные риэлторы.

Таблица 3. Экспертные оценки размеров скидок (поправок) на обесценение долевой собственности при продаже объектов недвижимости

Виды недвижимости Жилая Офисная Производственно-
складская
Доля в праве собственности, % Диапазон скидок с цены предложения ( в расчете на 1 кв. м.) на аналогичные объекты без долевой собственности, %
до 1/10 80-85% 65-70%
от 1/10 до 1/4 40-60% 40-45% 25-40%
от 1/4 до 1/2 30-40% 25-35% 15-25%
от 1/2 до 3/4 20-30% 15-20% 10-15%
от 3/4 до 9/10 5-15% 5-10% 3-10%

Сравнительный анализ данных табл. 3 показывает, что экспертные оценки достаточно хорошо согласуются с результатами расчетов по уравнению (2) при коэффициенте m=0,7 для большинства интервалов размеров доли. Исключением являются размеры доли до 1/10, для которых полученные по формуле Чилтона оценки обесценения оказались завышенными по сравнению с экспертными.

Проведенный анализ позволяет сделать следующие выводы:

  1. При оценке долевой собственности на объекты недвижимости необходимо учитывать обесценение, обусловленное воздействием внешних правовых и организационно-экономических факторов. Размеры этого обесценения могут быть весьма значительными и достигать 80-85%.
  2. Прямая оценка величины обесценения долевой собственности возможна на основе анализа затрат по эксплуатации объекта недвижимости (включая стоимость отложенного ремонта) и влияния пониженной ликвидности в случае последующей продажи прав собственности.
  3. Для приближенной оценки уровня обесценения долевой собственности может использоваться формула Чилтона которая позволяет получать (при величине коэффициента торможения 0,7) удовлетворительные результаты для большинства объектов доходной недвижимости.
Читайте также:  Колосова любовь юрьевна отзывы

— — —
[1] Формула была предложена в конце Х IX века Чилтоном, который опубликовал данные по 35 заводам, которые показывали, что кривыми стоимости для оборудования обрабатывающих заводов были прямые линии при логарифмической шкале. Их наклоны располагались в диапазоне 0,33 до 1,02, но большая часть из них была ближе к 0,6 (коэффициент "шесть десятых")/ "Cost Engineers Notebook", Американская Ассоциация Инженеров по Стоимости, Моргантаун, — Штат Западная Виржиния, США, июнь 1978.
[2] Оценка машин и оборудования. /Под общей редакцией В. П. Антонова — М. и др.: Институт оценки природных ресурсов, стр.57-58.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу:

shogin, 16:52 23-01-17
сомневаюсь в правильности рассуждений, а также в возможности применения Чилтона

Добрый вечер! Помогите пожалуйста разобраться, как провести оценку доли в квартире. Сталкиваюсь с этим в первый раз. До этого как-то обходило стороной. Ситуация следующая. Необходимо оценить 1/3 долю в однокомнатной квартире. Местный рынок не на столько развит (по крайней мере у меня за несколько дней не получилось найти сопоставимых продаж), чтобы рассчитать корректировку на переход от полного права собственности к доле методом парных продаж, как это делают коллеги-оценщики в тех отчетах, что я видел здесь на сайте (например, как в отчете об оценке 1/8 доли в праве собственности на квартиру). Собственно у меня вопрос — а какие есть ещё варианты? Что делать и как поступить? Есть ли другие способы расчета корректировки для оценки доли в квартире, помимо метода сравнения парных продаж? Какие у коллег есть мысли? Прошу поделиться своим опытом и идеями, как быть в этой ситуации.

Ключевые слова: оценка доли в квартире

Другие вопросы по похожей тематике:

Ответы 18

На мой взгляд, наилучший вариант в этой ситуации проанализировать рынки других городов, рассчитать соответствующую корректировку, и оценку доли в квартире провести, исходя из допущения о том, что выявленные зависимости в других городах и населенных пунктах имеют место и в Вашем. Возможно есть ещё какие-то способы, не знаю, может в каких-либо справочниках для оценщиков приводятся какие-то средние цифры.

Как вариант, можно поискать предложения о продаже долей другого вида (например, не 1/3 , а 1/2, 2/3 и т.д.) на вашем рынке. Затем посмотреть, насколько отличается удельная стоимость одного кв. м. общей площади квартир при полном праве собственности и доле в праве, и рассчитать соответствующую корректировку, либо взвесив (придав результатам по каким-то парным продажам большие веса, другим — меньшие), либо усреднив различия в процентном отношении. Т.е. на безводье вполне уместно использовать информацию о сделках и предложениях по долям другого вида.

Читайте также:  Купить наклейку стопхам в москве

Посмотрите обязательно вопрос Оценка доли комнаты в квартире, на который отвечали эксперты НП "СРОО "Экспертный совет". Там почти такой же случай довольно подробно рассматривался, даже немного, на мой взгляд, посложнее. Максим Ильин вполне подробно описал несколько вариантов решения указанной Вами проблемы. Например, можно попробовать (к тому что описано выше) провести экспертный вопрос риелторов о величине скидки на долю, работающих в Вашем городе, составить соответствующую таблицу, на основе которой и рассчитать соответствующую корректировку.

Оценка доли в доме – сложная процедура, необходимая для выявления ценового эквивалента имеющейся в собственности недвижимости. С какими трудностями столкнется заказчик? Известно, что целый дом лучше половины ил одной трети, значит и спрос на последние будет меньше – как корректно провести процедуру и точно определить цену квадратным метрам? Мероприятие отличается по специфике, поэтому проводится в зависимости от ситуации двумя методиками.

Зачем нужно знать цену долевого элемента жилища?

Чаще процедура по выявлению ценового диапазона собственной площади в доме требуется при решении имущественных споров:

Раздел имущества между супругами;

Вступление в наследство;

Выкуп доли другим собственником;

Взыскание недвижимости в счет уплаты алиментов.

Процедура назначается судом или проводится независимо по инициативе заинтересованного лица.

Также мероприятие понадобится в случаях:

Необходимости перерасчета обязательных налоговых выплат;

Оформления доли под залог для займа;

Купли-продажи, сдачи в аренду или обмена;

Участия в торгах, аукционах (при взыскании задолженности, проводится сотрудниками ФССП);

Оформления страхового полиса

Иногда часть дома, находящуюся в собственности, включают в уставной капитал предприятия.

При обмене долевых элементов жилища учитывают долю, принадлежащую несовершеннолетнему: уменьшение не допустимо. Регулирование этого процесса происходит сотрудниками социальной защиты. Если предусматривают определение 1 из частей дома, требуется известить о процедуре остальных совладельцев.,/quote>

Как оценить часть дома?

Оценка доли в доме происходит двумя способами. В зависимости от целей выбирают среднее арифметическое значение или определение стоимости с учетом дисконта.

Первый случай подразумевается, если заказ поступил от всех содольщиков дома с целью продажи. Полученный в результате многоэтапных сложных расчетов ценник жилища просто делят на части согласно количеству собственников.

Если требуется продать или использовать по другому назначению одну долю, тогда нужно общую рыночную стоимость дома разделить на количество владельцев частей и дополнительно результат умножить на коэффициент, который всегда ниже 1 (0,5, 1/3). Коэффициент находится в зависимости от многих факторов и представлен соотношением части к единице.

Итоговый документ

После кропотливой работы оценщик готовит отчет о мероприятии. В нем указывает:

регистрационный номер документа;

информацию, полученную от заказчика;

сведения об оценщике;

информацию об ответственности за предоставление неверного результата;

методы, выбранные для вычисления цены;

стандарты для оценки;

результаты работы (в приложении прикрепляют расчетные таблицы, графики и другие вычисления);

Отчет об оценке доли в доме нумеруют, прошивают. Необходима печать и подпись оценщика. Процессуальный документ отдают в пользование заказчику, он вправе распоряжаться им в течение 6 месяцев.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector