Оценка земли для строительства

Содержание

В результате оценки земельного надела ему присваивается кадастровая и рыночная стоимости, чаще всего они существенно отличаются друг от друга. Первая нужна для расчета размера налога, который обязан ежегодно оплачивать собственник. Рыночная оценка нужна для проведения выгодной для собственника сделки купли-продажи.

Рыночная и кадастровая стоимость участка

Рыночная оценка земельного участка – это цена земли с учётом рынка недвижимости. Эту стоимость нужно знать при перепродаже участка или объекта недвижимости, размещенного на нем.

Рыночную цену земельного участка устанавливает сам продавец по собственному усмотрению, но для удачной перепродажи важна объективная оценка. Заниженная стоимость невыгодна собственнику, завышенная уменьшает шансы земли на продажу. Поэтому целесообразно обратиться к независимому оценщику, который хорошо ориентируется в данной сфере.

Рыночная цена чаще всего ниже кадастровой на 25%. Кадастровая стоимость нередко очень высока, соответственно, велик и накладываемый налог на землю. По этой причине владельцы часто оспаривают её. Дело в том, что кадастровая стоимость ориентируется на усредненных характеристиках, которые не зависят от особенностей конкретного участка.

Рыночная цена устанавливается на вторичном рынке, где владельцы перепродают землю. Данная стоимость участков зависит от спроса и предложения на участки данной категории в определенном регионе на данный момент времени.

Для первичного рынка, где государственные земли переходят к частным владельцам, купля-продажа осуществляется, исходя из величины кадастровой стоимости.

От чего зависит стоимость земельного участка?

В процессе оценки исследуется средняя цена земель в исследуемом регионе, близость транспортных остановок, присутствие построек, экологическая обстановка, удаленность инфраструктуры.

Для территорий сельскохозяйственного предназначения важно учитывать урожайность земли (чернозем стоит в разы дороже глинозема), производственных расходов, цены реализации продукции в данном регионе, а еще весь ряд других важных нюансов.

Кто имеет право проводить оценку?

Существует несколько способов определения рыночной стоимости участка:

  • Обращение в компанию, которая работает с недвижимостью.
  • Обращение к независимому оценщику.
  • Оценка онлайн на сайтах в интернете.
  • Собственная оценка с учетом ряда формул.

Процедура оценки не всегда проста, поэтому иногда целесообразнее обратиться к специалисту, имеющему лицензию.

По результатам оценки будет выдан отчет об оценке земельного участка. Этот документ предоставляется в виде акта или справки с результатами проведенных расчетов. Данная бумага имеет юридическую силу.

5 методов самостоятельной оценки земельного участка

Если нет возможности пригласить оценщика из-за отсутствия такового специалиста в данном населенном пункте или из материальных соображений, можно выполнить оценку самостоятельно, применив описанные ниже методы.

Доходный метод

Это самый сложный способ оценивания, с составлением бизнес-плана. Применим для дорогих участков. Используется для продажи земли под строительство комплексов загородных объектов, туристических комплексов. В самостоятельной оценке применим редко.

Данное видео подробно расскажет, как оценивать надел, используя данную методику:

Расчет затрат

При данном методе суммируются все расходы, которые понес владелец при облагораживании участка: проведение газопровода, выравнивание поверхности, постройка дома. Все данные затраты прибавляются к той цене, которую собственник платил в свое время за данный участок. Применяя этот метод, важно учитывать инфляцию, так как с каждым годом стоимость земли повышается. Посчитав все вложения, следует учесть спрос и предложение в данный момент в этом районе, в соответствии с этим цену на надел увеличивают или уменьшают.

Сравнительный метод

Этот метод можно применять при самостоятельной оценке в том случае, когда человек знает данный рынок продаж. Берутся участки, аналогичные продаваемому, рассчитывается средняя стоимость квадратного метра. Для этого суммируются цены за несколько земельных участков и делятся на общую площадь:

ЗУ – стоимость каждого участка;
ОПЗУ – общая площадь земельных участков.

Найденное число следует умножить на количество квадратных метров продаваемого надела. Суммировать нужно стоимость участков с одинаковыми характеристиками: наличие или отсутствие капитального строения, подведённого газа, водопровода и т.д.

Подробнее о методе сравнения рассказано в видеоролике:

Метод развития земли

Применим к большим участкам, которые впоследствии делятся на более мелкие. Сначала высчитывают, как лучше разделить участок на несколько небольших, затем высчитывается стоимость каждого из них с учетом площади и наличия построек, затем эти данные суммируются.

Метод соотнесения

Этот метод прост в применении, но для того чтобы им воспользоваться, нужно знать отдельную стоимость земли и построек. Данные цены суммируются, и получается примерная рыночная стоимость земельного надела.

5 шагов оценивания ЗУ

Процедура оценивания земельного надела включает в себя несколько этапов:

1 этап. Составление контракта на выполнение процедуры.

На данном этапе необходимо определиться с датами, методами проверки, составить график работ по оцениванию, а также определиться со стоимостью работы оценщика.

2 этап. Сбор и проверка сведений, важных для проведения оценки.

Осмотр территории и земли, которая к ней прилегает. Анализ месторасположения, финансовая информация. Проверка юридической документации.

3 этап. Анализ возможных способов использования земли.

Рыночная цена напрямую зависит от того, каким образом ее можно будет использовать. Здесь оценивается:

  • правовая обоснованность избранного варианта использования;
  • физическая возможность осуществления;
  • экономическая целесообразность;
  • самая высокая цена земли.

4 этап. Обобщение итогов оценки и определение итоговой величины цены объекта.

Читайте также:  Как подать претензию застройщику

На данном этапе подводится итог, суммируются результаты проверок разными методами и выводится средняя цифра.

5 этап. Формирование отчета о проведенной оценке.

Стоимость зависит от размера территории, наличия или отсутствия капитального строения на участке. Самые высокие цены – у участков под коммерческую недвижимость. Также учитывается, с выездом составляется оценка или заочно по предоставленным документам.

Документы, которые нужны для оценки земли

Для проведения оценивания необходимы следующие документы:

  • документ на участок;
  • план надела;
  • ставка арендной стоимости;
  • документы на возведенные предметы недвижимости;
  • документы из бюро технической инвентаризации.

Если на участке нет построек, перечень бумаг для оценщика включает в себя:

  • свидетельство на право владения землей;
  • кадастровый паспорт;
  • план участка (если таковой имеется);
  • паспорт владельца (для физического лица) или карточка организации (для юридического).

В том случае, если земельный участок передан по наследству, необходимо предоставить свидетельство о смерти предыдущего собственника.

Самый простой метод оценки земли – узнать, сколько стоят аналогичные участки в данном районе. В более сложных или спорных случаях лучше пригласить эксперта, который сможет качественно провести оценку и предоставить юридический документ, необходимый при продаже земельного надела.

Заказать оценку

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

  • О компании
  • Земля

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта — налево.

Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке.

Оценка земли включает в себя количественное и качественное наличие коммуникаций и возможность подключения к существующим сетям, в случае, если на земельном участке планируется строительство объектов различных видов недвижимости.

Для чего нужна оценка земельного участка?

В связи с развитием рынка загородной недвижимости спрос на землю растет с каждым днем. Земля – товар ликвидный, поэтому сегодня стремятся приобрести ее не только компании-застройщики, но и частные лица. Многие приобретают землю не только с целью построить на участке загородный дом или дачу, но и в целях инвестирования свободных средств, так как покупка земельного участка – это весьма неплохая возможность получить со временем хороший дополнительный доход. В связи с тем, что цены на землю постоянно изменяются, такая услуга, как оценка земли, на сегодняшний день чрезвычайно популярна и востребована.

Актуальна оценка земельных участков случаях проведения сделок по купле-продаже земельных наделов, при передаче участка в аренду, для определения начальной стоимости конкретного земельного участка, в случаях осуществления на земле различных инвестиционных и строительных проектов, для предоставления документов в суд при бракоразводных процессах, оформлении наследства или залога под кредит. Профессиональная оценка земли позволяет максимально качественно решать все вопросы, связанные с эффективным и соответствующим положениям закона использованием земельного участка, дает возможность оценить ее рыночную стоимость и правильно рассчитать вероятность планируемой прибыли.

Как оценивается земельные участки (этапы оценки земли)?

Эксперт проводит оценку земли в несколько этапов. При первой встрече с заказчиком оценщик дает консультацию касательно целей и предмета оценки, разъясняет все нужные правовые аспекты и определяет задачу. После предоставления клиентом всех необходимых документов заключается и подписывается договор. На следующем этапе эксперт проводит осмотр участка непосредственно на месте, где и уточняет его качественные характеристики. После обследования земли и анализа полученных данных, а также анализа состояния рынка и сравнения оцениваемого участка с аналогичными наделами, оценщик делает выводы и дает итоговое заключение, которое передает заказчику в виде отчета об оценке.

Какие документы необходимо предоставить оценщику для оценки земельного участка?

Прежде всего, клиент обязан предоставить эксперту свой паспорт. Для юридического лица обязательным считается наличие всех нужных в этом случае реквизитов. Из основных правоустанавливающих документов необходимы: свидетельство о регистрации права на землю либо договор аренды, кадастровый план участка и копии геодезических планов с данными о территориальных границах оцениваемой земли. Также желательно предъявить сведения о виде разрешенного использования земельного надела, все имеющиеся в наличии договора и контракты, данные о наличии обременений и другие документы, имеющиеся в наличии у заказчика.

Что влияет на рыночную стоимость земли?

Основная цель оценки – выявление реальной рыночной, инвестиционной или ликвидной стоимости земли. В свою очередь, эта стоимость зависит от множества факторов: экономической ситуации на рынке недвижимости, спроса на землю на конкретный момент, места расположения участка, наличия и близости к нему инженерных коммуникаций, скоростного шоссе, леса, водоема, качество подъездных путей и внешней инфраструктуры. Большое значение имеет и категория назначения земли, к которой относится оцениваемый участок, а также вид разрешенного использования.

Сколько стоит оценка земли и от чего зависит эта стоимость. Какие сроки оценки земли?

Стоимость оценки земли значительно варьируется и зависит от расположения участка, его площади, а также задач по оценке, поставленных перед экспертом. Оценочные услуги оказываются, в среднем, по цене от 2000 до 5000 рублей за участок. Что касается сроков, то обычно процедура оценки занимает от 1 до 5 дней.

Как оценить землю самостоятельно?

На сегодняшний день из интернета можно почерпнуть массу сведений касательно стоимости земли и правил оценки. Поэтому многие граждане – в целях экономии денежных средств – пытаются провести оценку земли самостоятельно. Самостоятельная оценка земли, конечно же, возможна, но вряд ли гражданин, не слишком хорошо ориентирующийся в правовых и экономических вопросах, в состоянии дать объективную оценку собственному земельному наделу. Вполне понятно, что квалифицированный специалист проведет эту процедуру на более высоком уровне и оценит землю по стоимости, максимально приближенной к реальной. Кроме того, эксперт выдаст отчет об оценке, который имеет официальный статус и обладает абсолютной юридической силой.

Как выглядит и что включает в себя отчет об оценке земли?

Эксперт составляет отчет об оценке в полном соответствии с российским законодательством, регламентирующем оценочную деятельность и представляет в нем свое мнение относительно заказанной клиентом стоимости земли. Выводы и умозаключения оценщика основываются на анализе рыночной ситуации, полученных документов и результатов профессиональных расчетов. Как правило, отчет об оценке скреплен печатью оценочной организации и состоит из тридцати-сорока листов, пронумерованных и прошитых. К отчету прилагаются копии всех правоустанавливающих и вспомогательных документов, использованных при оценочном процессе, а также фотографии (если проводилась фотосъемка).

Читайте также:  Категория бизнеса как определить

Сколько действует отчет об оценке земли?

Стоимость земли, указанная в отчете об оценке, может быть использована для совершения планируемых сделок, также документ – в случае необходимости – принимается к рассмотрению судебными инстанциями. Однако не стоит забывать о том, что по прошествии шести месяцев отчет об оценке утрачивает свою юридическую значимость.

Оценка земельного участка.

Одним из важнейших факторов при определении рыночной стоимости земли, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических наблюдений, которые позволяют определить состав и особенности грунта и данные о ситуации и рельефа местности, которые необходимы для определения возможности строительства, а так же при расчете возможных затрат, связанных со строительством. Определение рыночной стоимости права аренды зависит от прав арендатора, длительности срока аренды, прав аренды, прав других особ и целевого назначения (разрешения на использование) земельного участка. Безусловно, что при любых действиях, связанных с землей, в первую очередь, необходимо иметь экономически обоснованную и объективную информацию о том земельном участке, который вас интересует в данный момент.

Остановимся на основных целях оценки, необходимых документах и стоимости услуг.

1. Оценка земли для получения кредитов

Оценка земли для оформления её в залог — распространенное задание на оценку. Стоит обратить внимание на назначение земельного участка (ИЖС, СХ), наличие обременений и сервитутов (ЛЭП, газо- нефтепроводы, дороги) и наличие на участке строений. Если земля будет передаваться в залог со зданиями, сооружениями и инженерными коммуникациями, то потребуется оценка и этих объектов. Стоимость услуг по оценке земельного участка составляет от 7 000 рублей. Для оценки потребуются правоустанавливающие документы и кадастровый план.

2. Иногда требуется оценить землю для внесения в уставный капитал.

Последнее время оценка земельных участков для внесения в уставный капитал общества становится все более популярной. Это позволяет значительно минимизировать налоги на прибыль, возникающие из-за роста стоимости земли. Стоимость услуг по оценке земли для внесения в уставный капитал зависит от нескольких параметров, таких как количество вносимых участков, их размеры и месторасположение.

3. При разделе имущества.

Задание на оценку земли при разделе имущества возникает, когда супруги при разводе не могут договориться по стоимости имущества. При этом стоит обратить внимание, что голые участки редко бывают сами по себе объектами оценки. Обычно оценка земли сопряжена с оценкой строений, благоустройства, ограждений и инженерных коммуникаций, находящихся на участке. Хотя в свидетельстве на собственность будет обозначено только основное строение, в техническом паспорте будет отражена информация и по ограждениям и по замощению и по инженерным коммуникациям на участке. Стоимость оценки голого земельного участка начинается от 5 000 рублей, стоимость оценки земельного участка со строениями — от 10 000 рублей.

Далее приведём общую теоретическую информацию по оценке.

Оценить землю

Для того чтобы оценить землю руководствуются следующими тремя подходами: прибыльным (капитализация чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление и сравнение стоимости подобных земельных участков) и затратный подход (подсчет затрат на земельные улучшения). Каждый из представленных подходов имеет свои собственные особенности и специфику. Однако, при оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее приемлемым, поскольку он максимально ориентирован на конъюнктуру земельного рынка. Если же земельный участок приносит доход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду (кроме домов и сооружений), то есть стоимость участка обусловливает возможность получения прибыли в будущем, то при оценке разумно использовать прибыльный подход. Затратный подход используется при оценке земельных участков с улучшениями. В этом случае, определение затрат осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений исходя из наиболее эффективного использования земельного участка.

Для независимой оценки земли обычно требуются следующие документы: документ, который устанавливает право на земельный участок (государственный акт на землю); кадастровый план земельного участка; категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.

Оценку земельной собственности (земельного участка) производят в случае приватизации участка, при покупке или продаже, при необходимости владеть достоверными фактами про реальную стоимости земли (при страховании, аренде, передаче под залог, и многого другого). При определении стоимости земли при реорганизации, ликвидации или банкротстве предприятия. Стоит произвести оценку земельной собственности так же при получении более выгодного кредита в банке под залог земли, и соответственно при снижении уровня финансового риска при кредитовании. При определении величины нанесенного ущерба в результате нарушения ваших собственнических прав и прочее.

Оценка земли и недвижимости

Оценка земли и недвижимости — это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок — часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное "Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Оценка, проведенная нашими специалистами, позволит Вам не только соблюсти требования законодательства, но и минимизировать всевозможные риски потерь денежных средств при проведении различных сделок с землей.

В отношении земли и земельных участков можно оценить землю не только как право собственности, но и другие права — например, право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка. Стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины и вероятности получения дохода от использования объекта аренды за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Независимая Оценка стоимости земли или оценка земельных ресурсов может производиться для следующих целей:

• получение кредита в банке;
• взнос в уставный капитал;
• продажа земельного участка;
• вступление в наследство;
• составление бизнес-плана;
• раздел имущества;
• выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Отчет об оценке земельного участка, проведенный нашей оценочной компанией, является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы и другие организации. Для того чтобы оценить землю используется информация, обеспечивающая достоверность отчета об оценке земли как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участка нашим экспертом.

Читайте также:  Как устроиться на работу в ржд

Сроки и стоимость проведения оценки зависят от типа и месторасположения оцениваемой земли, а также целей оценки.

Учитываем наличие или отсутствие коммуникаций и строений.
Оценка с учетом прибыльности предприятия.

Участок земли – это богатство. Участок земли под промышленный объект – и большая ценность, и большая ответственность, ведь для того, чтобы эффективно распоряжаться этим имуществом (проводить эффективные сделки, не переплачивать налоги, принимать верные хозяйственные решения), надо знать его достоверную стоимость.

Промышленные участки характеризует не только их площадь, но и подведённые коммуникации, технические и юридические возможности для развития бизнеса и многое-многое другое. При этом цена участка может значительно варьироваться в зависимости от применяемых методов оценки и даже от компетентности специалиста, её осуществляющего.

Для чего может потребоваться оценка промышленных участков?

  • Получив экспертную оценку участка, Вы сможете взять кредит в банке.
  • Оценка даст возможность использовать землю в качестве уставного капитала.
  • Стоимостная экспертиза участка поможет Вам выгодно продать промышленный объект и связанный с ним бизнес.
  • Получив достоверные данные о стоимости земельного участка на официальной основе, Вы сможете снизить размер уплачиваемого земельного налога.
  • Грамотная оценка стоимости промышленного участка поможет Вам выгодно сдать его в аренду.
  • Вы сможете получить страховку, если земельные активы найдут справедливую экспертную оценку.
  • Если Ваш участок подвергнется каким-либо непредвиденным воздействиям окружающей среды или возникнут иные факторы техногенного или природного характера, приведшие к катастрофическим последствиям, наличие оформленной оценки промышленного участка позволит получить возмещение причинённого ущерба.
  • Оценка, выполненная экспертами-профессионалами, позволит Вам не только проводить прибыльные сделки, но и принимать эффективные хозяйственные и инвестиционные решения.

Какие документы необходимы для проведения оценки?

Для физических лиц

  • Паспорт
  • Свидетельство о собственности
  • Кадастровый паспорт (в некоторых случаях)
  • Кадастровая справка (в некоторых случаях)
  • Данные об обременениях (при их наличии)

Для юридических лиц

  • Реквизиты организации
  • Свидетельство о собственности, либо договор аренды
  • Кадастровый паспорт (в некоторых случаях)
  • Кадастровая справка (в некоторых случаях)
  • Данные об обременениях (при их наличии)
  • План застройки (в некоторых случаях)

* Обратите внимание! Список необходимых документов может меняться, в зависимости от цели оценки.

Как проводится оценка промышленных участков

Оценка участков промышленного назначения – один из видов оценочной деятельности, который самостоятельно выполнить невозможно. Прежде всего, это связано со сложностью выбора оптимальных подходов и методов оценки.

Для оценки промышленных участков существует огромное разнообразие способов. Причём, вопрос, какие из них применять в каждом конкретном случае, может вызывать споры даже у специалистов.

Существуют стандартные оценочные подходы (затратный, доходный, сравнительный) и несколько наиболее часто используемых для данных объектов методов оценки: сравнение, выделение, распределение стоимости, метод освоения, остаточный метод.

Методы выделения, распределения стоимости и доходный подход здесь не всегда эффективны, так как для них часто требуются дополнительные сведения, поэтому они чаще применяются в качестве вспомогательных. Для оценки промышленных участков многие эксперты признают наиболее обоснованным применение метода сравнения или метода освоения.

Метод сравнения рекомендуется для оценки условно свободных участков, имеющихся на территории довольно крупных предприятий. Метод освоения – наиболее подходящий для общей оценки земельного участка, относящегося ко всему предприятию или выделяемого под него.

При использовании метода освоения участок оценивается по следующим позициям:

  • подключение к сетям: электрическим, телекоммуникационным, канализации и водоснабжению, газовым, транспортным;
  • подключение к дополнительным необходимым для производства коммуникациям и инженерной инфраструктуре;
  • наличие ограничений, связанных с экологическими требованиями;
  • наличие санитарных зон и территорий под социальную инфраструктуру.

Расчёт стоимости по методу освоения ведётся также с учётом процента доходности. Кроме того, в основу расчёта закладывается рыночная стоимость промышленных участков, имеющих сходные характеристики.

Что касается остаточного метода оценки стоимости объектов, его особенностью является зависимость стоимости участка от финансовой успешности расположенного на нём предприятия, от показателей бизнеса и оценки размещённого имущественного комплекса. Следует иметь в виду, что для данного метода характерна высокая степень субъективности оценки. Хотя, иногда это может стать преимуществом, например, при оспаривании кадастровой стоимости.

Как видим, выбор методов оценки велик. Но какой из них зафиксирует оптимальную цену в Вашем случае?

Стоимость рыночная и кадастровая

Каждый земельный участок имеет не только кадастровую стоимость (её ещё называют массовой), но и рыночную, получившую название «единичная». Чем они отличаются?

Кадастровая оценка заключается в определении стоимости всех земельных участков в определённом административно-территориальном сегменте с применением оценочного зонирования. Такая оценка основывается на классификации участков по принципам функционального применения и целевого назначения и осуществляется по специальной методике, рассчитанной на получение соизмеримых оценочных результатов на всей территории России.

Поэтому неудивительно, что подобный вид оценки имеет обобщённый и очень приблизительный характер, а ведь именно сведения из кадастра берутся за основу при расчёте налогов. И если кадастровая стоимость Вашего участка существенно завышена, а площадь земли велика, налоговые потери могут составить сотни тысяч рублей!

Единичная рыночная оценка имеет принципиально иной характер и заключается в определении стоимости конкретного участка на дату установления кадастровой стоимости с учётом его особых характеристик. Безусловно, стоимость, полученная в ходе такой оценки, гораздо точнее и достовернее, нежели кадастровая.

Что же делать? Привести эти два стоимостных показателя в соответствие, заказав услугу по оценке промышленного участка у специалистов, имеющих опыт подобной деятельности и законные компетенции на право проведения оценки. Только в этом случае стоимость, рассчитанная оценочной компанией, может быть расценена судом и государственными органами как официальная и достоверная.

Как получить консультацию по оценке промышленных участков?

Правильно определить стоимость такого неординарного объекта, как промышленный участок, – задача, требующая опыта, профессионализма, компетентности.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector