Оценка стоимости квартиры пример

Содержание

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Читайте также:  Оплачивается ли справка от врача

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимого имущества. Факторы, учитываемые при оценке инвестиционных проектов. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта (квартиры) затратным, доходным, сравнительным подходом. Согласование результатов оценки.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 30.10.2012
Размер файла 39,1 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Оценка инвестиционной привлекательности недвижимого имущества

1.1 Объекты инвестирования

1.2 Виды инвестиций

1.3 Факторы, учитываемые при оценке инвестиционных проектов

2. Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

2.1 Описание оцениваемого объекта

2.2 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом

2.3 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта доходным подходом

2.4 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом

2.5 Согласование результатов оценки

квартира рыночная стоимость инвестиционный

Вложение капитала в недвижимость исторически является крайне привлекательной инвестиционной стратегией. Для этого есть несколько причин.

Во-первых, объект недвижимости — это долговечный материальный актив, который может быть использован для надёжного вложения накопленного капитала. В отличие от других инвестиционных активов (например, золота) недвижимость приносит прямую пользу своему владельцу — в ней можно жить.

Во-вторых, хорошая инвестиционная стратегия вложения капитала в недвижимость всегда включает в себя несколько взаимодополняющих типов дохода, в отличие, например, от размещения банковского депозита, владелец которого получает только процентный доход.

Спекулятивная составляющая инвестиционного дохода от вложения в недвижимость представляет собой изменение рыночной цены объекта. Эта рисковая, непостоянная, но потенциально высокая доходность целиком зависит от состояния рыночной конъюнктуры. Однако инвестор также может получать и постоянный стабильный доход, сдавая объект недвижимости в аренду.

Наконец, владелец может в полной мере проявить свой предпринимательский талант и способности, занявшись дроблением объекта на части с целью последующей перепродажи. Также инвестиционный портфель, состоящий из объектов недвижимости, может быть с лёгкостью диверсифицирован по географическому и локационному признаку. Инвестор может приобрести как объекты на устоявшихся и стабильных рынках, так и на развивающихся, с большим потенциалом роста.

Таким образом, вложение в недвижимость может удовлетворить самые разные категории инвесторов в соответствии с их предпочтениями и, прежде всего, отношением к риску.

В данной работе будут рассмотрены факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, объекты инвестирования, виды инвестиций и доход, который можно получить, при инвестировании в недвижимость, при помощи подходов к оценке: затратного, доходного и сравнительного.

1. Оценка инвестиционной привлекательности недвижимого имущества

1.1 Объекты инвестирования

Объекты инвестирования в недвижимость, доступные для физических лиц и небольших компаний, довольно разнообразны, рассмотрим основные [6]:

1. комнаты в коммунальных квартирах. Это относительно дешевые объекты недвижимости, являющиеся сложным объектом для инвестирования из-за большого морального и физического износа. Начинающим инвесторам лучше воздержаться от такого вложения денег, т.к. такое инвестирование требует достаточного опыта.

2. расселение коммунальных квартир. Также довольно сложное, но прибыльное инвестирование, требующее от инвестора умения вести переговоры с очень разными людьми, учитывая их интересы и, при этом, не жертвуя своими. Вместе с тем это один из самых доходных видов вложения денег в недвижимость. Приобретая несколько комнат (по соответствующей комнатам цене), инвестор, как правило, получает в итоге уже не коммунальную квартиру, а полноценную квартиру, которую можно продать по иной, более выгодной, цене. А если это квартира на первом этаже, то перевод ее в нежилой фонд, оборудование отдельного входа и увеличение электрической мощности могут обеспечить высокую прибыль на вложенные средства. Но велики и риски, связанные с несогласием части жильцов на переселение.

3. инвестирование в небольшие квартиры на вторичном рынке. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры, находящиеся в собственности продавцов, являются распространенным объектом инвестирования. Высокая ликвидность и широта выбора этих объектов на рынке недвижимости привлекают множество инвесторов. Для начинающего инвестора, предпочитающего работать с жилым фондом (квартирами) это хороший выбор. Такие квартиры легко сдавать в аренду, можно несколько улучшать их косметическим ремонтом и продавать по более высокой цене.

4. большие квартиры (три и более комнат) являются более сложным объектом для инвестиций в недвижимость. Они дороже и менее ликвидные, чем небольшие квартиры. Их сложнее сдать в аренду, но при хорошем ремонте и оборудовании мебелью и техникой такая квартира может давать высокую отдачу от вложенных средств за счет высокой арендной платы.

5. коммерческая (торговая и офисная) недвижимость. Объекты этого класса разнообразны — от офисов в бизнес-центрах до торговых павильонов. Обычно предоставление их в аренду приносит больше прибыли, чем от жилых помещений. Но и сами коммерческие объекты стоят, как правило, дороже жилых квартир сравнимого метража.

6. загородная недвижимость. Дачи, загородные участки и прочие объекты загородной недвижимости являются распространенным, но сложным объектом для инвестирования. Опытный и хорошо информированный инвестор может извлекать из операций с загородной недвижимостью хорошую прибыль. Этот рынок характерен неустойчивым ценообразованием, связанным с низкой (в отличие от квартир) стандартизированностью объектов. За счет этого фактора цены на загородные объекты могут очень сильно варьироваться, в зависимости от наличия инфраструктуры и коммуникаций (газ, вода, электричество, дороги, канализация). В связи с этим, наличие информации у инвестора о планах развития города и области может помочь сделать перспективное вложение денег.

7. строящаяся недвижимость (долевое участие в строительстве и суррогатные схемы его заменяющие). Весьма распространенный вид объектов инвестирования. Разница между ценой объекта в начальной стадии строительства и ценой построенного объекта, оформленного в собственность инвестора, является прибылью инвестора.

8. земельные участки под застройку, находящиеся в городской черте. Такие участки можно покупать с целью строительства и продажи коттеджей и таун-хаусов, можно покупать большой участок земли, делить его и продавать отдельными частями. Можно ждать пока участок подорожает. Иногда это бывает лучшим вариантом, особенно если на участке разрешено строительство многоэтажного дома, т.е. он может заинтересовать крупную строительную компанию.

Опираясь на вышеизложенные объекты инвестирования, можно сделать вывод, что рынок недвижимости довольно широк, перспективен и является хорошим инструментом для увеличения своего капитала, необходимо только выбрать объект вложения средств, исходя из возможностей и целей инвестора.

1.2 Виды инвестиций

Инвестиции стоит разделять, прежде всего, опираясь на желаемый результат от вложения средств, а так же по срокам [6]:

· Краткосрочные инвестиции. Принцип: покупка и быстрая продажа, с минимальной предпродажной подготовкой. Такие инвестиции совершаются, как правило, в высоколиквидные объекты недвижимости, например в покупку небольших однокомнатных квартир, в пешей доступности от метро или остановки общественного транспорта. Особенно эффективные такие инвестиции, если есть возможность в силу каких-либо обстоятельств купить недвижимость ниже её реальной рыночной цены.

· Среднесрочные инвестиции в недвижимость. Принцип: приобретение объекта, его качественное улучшение, продажа по более высокой цене. Дугой вариант — приобретение объекта в низкий сезон (например, летом или в январе) и продажа в момент сезонного роста спроса.

· Долгосрочные инвестиции. Приобретение объекта недвижимости с целью его сдачи в аренду на долгий срок и/или получения дохода от долгосрочного роста цены на объект недвижимости. Частным случаем таких инвестиций является приобретение объекта для ведения с его помощью собственного бизнеса, не связанного с недвижимостью.

Другим параметром, по которому могут быть классифицированы инвестиции в недвижимость, являются действия инвестора в отношении объекта недвижимости с момента приобретения до момента продажи. С этой точки зрения инвестиции можно разделить на активные и пассивные.

Пассивные инвестиции подразумевают приобретение объекта и сдачу его в аренду на весь срок до момента продажи. Практически, инвестор ничего не делает для улучшения объекта, а лишь ждет повышения его стоимости и удобного момента для его продажи с максимальной выгодой.

Активные инвестиции подразумевают операции с объектом недвижимости: перевод из жилого в нежилой фонд (или наоборот), ремонт, реконструкция и т.п., т.е. деятельность инвестора, направленную на улучшение свойств для повышения цены продажи объекта недвижимости. Такие инвестиции, как правило, бывают краткосрочными или среднесрочными.

Читайте также:  Можно ли совмещать патент и усн

Инвестиции в строительство являются отдельным большим разделом инвестирования в недвижимость. Прежде всего, этот вид инвестирования делится на две группы:

· Долевое участие в строительстве

· Строительство силами инвестора и привлеченных подрядчиков

Долевое участие в строительстве не требует от инвестора практически никакого участия непосредственно в строительном процессе, он участвует только в софинансировании строительства. Весь строительный процесс организовывает застройщик. Реальная себестоимость строительства дольщику не известна и им не контролируется.

Совершенно иная ситуация возникает, когда инвестор сам является застройщиком. Он нанимает проектную и строительную организацию, принимает у них работы, занимается согласованиями и разрешительной документацией, требуемой для строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Как правило, инвестор при этом является собственником или арендатором земельного участка, на котором идет строительство. Он несет ценовые и все прочие риски, связанные с реализацией проекта. Такой подход, безусловно, требует от инвестора активного участия и наличия опыта и квалификации в вопросах строительства. Опыт и квалификация необходимы для контроля качества и удержания себестоимости на запланированном уровне.

С точки зрения потенциала для извлечения прибыли инвестиции в строительство имеют безусловное преимущество перед пассивными инвестициями в приобретение объектов недвижимости для сдачи в аренду в состоянии «как есть» или с минимальным ремонтом. Но они несут в себе и довольно значительные риски. Кроме того, инвестиции в строительство с активным участием инвестора требуют от него затрат значительного времени и сил

1.3 Факторы, учитываемые при оценке инвестиционных проектов

Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов[3]:

· ситуация на рынке инвестиций;

· состояние финансового рынка;

· профессиональные интересы и навыки инвестора;

· финансовая состоятельность проекта;

· геополитический фактор и т.д.

На практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:

— Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?

— Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?

Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе затрат и доходов. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода, степени риска, неопределенности достижения конечного результата.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей[3, c.86].

1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Коээ)

где П — годовая прибыль;

К — капитальные вложения.

2. Срок окупаемости (Т)

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Сээ), основанный на минимизации приведенных затрат:

где К — капитальные вложения;

С — текущие затраты (себестоимость);

Кн — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Основным недостатком данных показателей является отсутствие временной корректировки стоимости.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

* изменение стоимости денег во времени;

* возможность альтернативного инвестирования;

* необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, не сопоставимы.[3,c.87] Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей[3,c.87]:

1) срок (период) окупаемости (РР);

2) чистая текущая стоимость(NPV);

3) ставка доходности проекта(PI);

4) внутренняя ставка доходности(IRR);

5) модифицированная ставка доходности(MIRR);

Оценка инвестиционной привлекательности проекта использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное инвестиционное решение.

2. Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.

При проведении сделок с жилплощадью не обойтись без определения стоимости объекта. Для этого нужно не только знать, что такое оценка квартиры и в каких случаях она потребуется. Стоит также выяснить, кто уполномочен проводить оценочные мероприятия, какие документы следует подготовить инициатору процедуры и как избежать лишних расходов.

Что такое оценка недвижимости

Говоря просто, оценка недвижимости – это процедура, позволяющая определить стоимость имущества с учетом поставленных задач и целей. В качестве предмета оценки может выступать объект, являющийся собственностью граждан либо юрлиц.

Оценочные мероприятия обязательны при:

  • заключении договора кредитования с банком. Нужно оценить свою квартиру, чтобы оформить ее в качестве залога;
  • переуступке долговых обязательств;
  • передаче недвижимости в долгосрочную аренду;
  • отчуждении или передачи объекта в пользование муниципалитета.

Другие случаи проведения процедуры перечислены в статье «Оценка недвижимости».

В чем заключается процедура оценки

Как предписывает российское законодательство, рыночная оценка квартиры проводится в соответствии со стандартами, принятыми Союзом независимых оценщиков. Это значит, что сначала оценочная компания собирает подробную информацию об интересующем объекте. Затем специалисты подвергают полученные данные анализу и лишь после этого устанавливают рыночную стоимость (РС) недвижимости.

Ниже мы обсудим, какое значение имеет тип жилья и характеристики строения, в котором оно находится, например, этажность дома или его удаленность от центра.

Кстати, стоимость недвижимого имущества определяют и органы БТИ, поэтому важно не запутаться в терминологии. Так, оценочная стоимость квартиры по БТИ называется еще инвентаризационной. Эта характеристика нужна при проведении следующих операций с недвижимостью:

  • обмен,
  • дарение,
  • наследование,
  • приватизация.

Российское правительство планирует к 2020 году заменить инвентаризационную стоимость объекта кадастровой ценой.

Зачем проводить независимую оценку

Прежде чем обсуждать детали, следует выяснить, для чего нужна оценка квартиры. Необходимость обращения к оценщику обусловлена разным подходом к определению стоимости жилья продавцом и покупателем.

Первый опускает малозначительные со своей точки зрения детали и видит исключительно преимущества недвижимости. В результате он стремится установить максимально возможную стоимость квартиры, которая часто оказывается завышенной.

Покупатель же при оценке квартиры применяет свои критерии.

Если сторонам не удастся прийти к компромиссу, недвижимость так и останется непроданной. И лишь специалист предложит ее оптимальную стоимость.

Пакет документов для оценки

Для проведения работ оценщику нужны определенные бумаги. Как правило в этот список входит:

  • паспорт владельца квартиры:
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • план квартиры из БТИ;
  • технический и кадастровый паспорт недвижимости;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений.

Порядок определения стоимости объекта

Оценка квартиры для продажи проводится:

  • представителем профильной компании, имеющей лицензию на предоставление данного типа услуг, например, БТИ;
  • профессиональным риелтором. Поскольку этот специалист оперирует самыми свежими данными в конкретном сегменте рынка, для него не составит труда определить оптимальную стоимость квартиры для продажи.

Не всем известно, кто должен делать оценку квартиры, покупатель или продавец. Ведь за эту услугу нужно будет заплатить немалую сумму. Ее конкретное значение зависит от типа объекта – находится ли жилье в новостройке или в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

В России сложилась следующая практика: обычно эти расходы оплачивает лицо, получающее доход от сделки, то есть продавец.

Большое значение имеет то, кто оценивает квартиру при продаже. Обращаться за этой услугой следует только к сертифицированному оценщику либо к компании, имеющей лицензию на проведение таких работ. У исполнителя не должно быть личной заинтересованности в стоимости объекта.

Как специалисты оценивают объект

Прежде чем приступить к оценочным мероприятиям, специалисты выбирают подходы, которые планируют использовать при определении стоимости жилья. Из названия этих методов становится понятно, как оценивают квартиру оценщики:

  1. Затратный. Подразумевает определение стоимости воспроизводства идентичного объекта с учетом текущих цен.
  2. Сравнительный. Основан на сравнении жилья с аналогичными объектами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе.
  3. Доходный. Основывается на оценке предполагаемых доходов от сдачи жилья в аренду.

Сравнительный подход требует использования корректировок при определении стоимости объекта. Их применение зависит от характеристик оцениваемого объекта. Например, корректировка на площадь квартиры при оценке рыночной стоимости учитывает следующую зависимость: каждые 5 м2 на 1% уменьшают стоимость 1 м2 на 1%.

Читайте также:  Капельница полярка что это такое

Используются и другие типы корректировки на:

  1. Торг (7%).
  2. Условия сделки. Стоимость объекта, свободного от прав третьих лиц, возрастает на 10%.
  3. Право собственности. Если объект не зарегистрирован в ЕГРН или на него наложены обременения, то его цена снижается на 5-10%.
  4. Местоположение. На 15% дешевле станет жилье, удаленное от остановок транспорта – каждые 200 м понижают его цену на 1%.
  5. Этаж. Квартиры на верхних этажах дороже, чем на нижних. Корректировка на первый этаж составляет 15% и 10% – на последний.
  6. Класс качества отделки. Качественный ремонт увеличит цену на 10%.
  7. Тип дома. Объекты в домах блочного/панельного типа дешевле на 10-15%.
  8. Общую и жилую площадь.
  9. Вид из окон (10-15%). Помещения с окнами, выходящими на дорогу стоят значительно дешевле, чем те, окна которых обращены во двор. Дороже всего объекты с окнами по обе стороны дома.
  10. Наличие балкона/лоджии (до 5%).
  11. Планировку и количество санузлов. Квартиры с раздельным санузлом стоят дороже примерно на 5%.
  12. Ликвидность доли в квартире (от 10 до 40%).

В последние годы вопрос, как вызвать оценщика квартиры, не особо беспокоит потребителей, ведь многие уже научились искать подобную информацию в интернете. Любая уважающая себя компания создает в сети собственный сайт.

Для поиска подходящей фирмы-контрагента достаточно ввести в строку поисковой системы фразу «оценочные компании» и упомянуть название города, в котором находится объект.

Отечественным законодательством допускается также оценка квартиры без выезда оценщика на объект обследования. Но для этого владелец жилья должен отправить качественные фотографии всех помещений, а также скан-копии перечисленных выше документов на электронную почту компании, с которой заключен договор о выполнении работ.

Полученный в результате оценочный отчет обладает юридической силой.

Как составляется отчет об оценке недвижимости

Справка об оценке квартиры, как иногда называют оценочный отчет, оформляется в письменном виде на бумажном носителе. Перечень обязательных пунктов в этом документе определяет Федеральный Закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998 .

В документе должны содержаться:

  • данные компании-исполнителя работ;
  • технические параметры предмета оценки;
  • метод и алгоритм расчета стоимости и так далее.

Для ознакомления приведем пример отчета для оценки квартиры.

На отчете должна стоять подпись и печать оценщика или фирмы, проводившей оценку. Согласно ст.12 ФЗ № 135, указанная в этом документе стоимость достоверна. Ее можно использовать при осуществлении различных сделок с имуществом.

Как долго действуют результаты оценки

Вопрос, сколько действует оценка квартиры, обычно не возникает у тех, кто использует данную характеристику сразу после ее определения. Однако это не всегда возможно. Предположим, у владельца недвижимости возникли сомнения в достоверности оценки. Тогда единственным вариантом решения проблемы является обращение в суд. Но никто не гарантирует, что рассмотрение дела не затянется на месяцы.

Из положений ФСО № 1 можно узнать, каков срок действия оценки квартиры.

Как следует из документа, сведения, полученные в результате проведения оценочных работ, потеряют актуальность через полгода после официального утверждения отчета.

Хотя реальная стоимость недвижимости может остаться прежней, банк или судебная инстанция, вероятнее всего, не примут указанное в документе значение.

Какие характеристики влияют на итоговый результат оценки

Специалисты учитывают многие ценообразующие факторы при оценке квартиры. К ним, например, относится:

  1. Год постройки здания.
  2. Местоположение.
  3. Этаж, на котором расположен объект.
  4. Площадь кухни.
  5. Количество комнат.
  6. Состояние отделки.
  7. Качество покрытия полов.
  8. Состояние инженерных систем и сетей.
  9. Тип квартиры:
    • элитная недвижимость;
    • жилье бизнес-класса;
    • помещения эконом-класса.

    Кроме того, имеет зачение дата продажи, наличие/отсутствие ограничений права собственности, соотношение общей и жилой площади.

    Сроки и стоимость работ по оценке квартиры

    Точные сведения о том, сколько по времени делается оценка квартиры, обычно упоминаются в договоре между заказчиком и компанией-исполнителем. Там же указывается время и дата посещения объекта экспертом по оценке.

    В идеальном случае, если заказчик заранее подготовил все документы, оценочные мероприятия выполняются в течение 1-2 рабочих дней.

    Если клиент недостаточно подготовился, придется выделить время на сбор недостающих сведений. Это значит, что сроки исполнения оценки квартиры затянутся.

    Стоит упомянуть важный нюанс. Предположим, стороны сделки нашли компромиссный вариант относительно стоимости квартиры, но покупатель на данный момент не располагает нужной суммой. На то, чтобы накопить или собрать недостающие средства, потребуется время, в течение которого ситуация на рынке может измениться.

    В этом случае тоже важно, кто платит за оценку квартиры. В связи с тем, что данные в отчете потеряют актуальность, заказывать услугу придется еще раз. Чтобы не потерять некую сумму, продавец может потребовать от покупателя оплаты очередных оценочных работ.

    Оценка недвижимости при разделе совместно нажитого имущества

    Ответ на вопрос, как проходит оценка квартиры во время раздела общей собственности, содержится в с т.91 ГПК РФ . Закон оговаривает установление следующих видов цены:

    • инвентаризационная стоимость (ИС);
    • рыночная стоимость;
    • если ИС не определена, цена устанавливается по договору страхования.

    Оценка квартиры для органа опеки

    Если намечается сделка с недвижимостью, одним из собственников которой является несовершеннолетний гражданин РФ, следует разобраться, как произвести оценку квартиры.

    Особенность ситуации заключается в том, что в данном случае придется оценивать два помещения – продаваемое и приобретаемое, а результаты следует предоставить в органы опеки.

    Срок создания рабочего варианта оценочного отчета составляет 2-3 дня.

    Больше сведений на эту тему содержится в публикации «Оценка квартиры для опеки».

    Как оценить объект после залива соседями

    В случае затопления жилья пострадавшая сторона должна знать, как происходит оценка квартиры и вовремя инициировать мероприятие. В этом случае гражданин сможет предъявить соседям финансовые претензии, которые будут учитываться даже при рассмотрении дела в суде.

    Ситуация усугубится, если при заливе была повреждена не только облицовка стен и потолков.

    Переклеить обои или покрасить потолки вполне могут сами жильцы затопленной квартиры, но вот наличие мебели или техники, пострадавшей от контакта с водой, переводит вопрос взаиморасчетов в иную плоскость.

    О том, как решить проблему денежной компенсации, рассказывается в материале «Оценка квартиры после залива».

    Оценка жилья для оформления ипотеки

    Ипотека предполагает выдачу крупной суммы, поэтому неудивительно, что заемщики делают оценку квартиры. В случае утраты ими платежеспособности, банк продаст жилье, приобретенное за счет ссуженных средств, и покроет убытки по договору долгосрочного кредитования.

    Данные оценочных работ банкиры применяют в качестве ограничителя на максимальный размер займа.

    Когда право собственности на квартиру еще не переоформлено и кредитующий банк принимает решение выдать ссуду, услугу оценки обычно заказывает текущий владелец помещения, а оплачивает заемщик.

    Как определить стоимость комнаты в квартире коммунального типа

    При оценке комнаты в коммунальном жилье места общего пользования не учитываются. Существует немало случаев, требующих оценки объектов данного типа, например:

    • составление брачного договора;
    • страхование комнаты;
    • спорные ситуации при наследовании либо разделе имущества.

    Оценка квартиры при сдаче ее в аренду

    Оценка стоимости для аренды квартиры выполняется при сдаче жилья внаем. Значение этой характеристики зависит от:

    • местоположения и состояния квартиры;
    • общей и жилой площади;
    • наличия и состояния инженерных систем и коммуникаций.

    Иногда установить арендную плату можно путем сравнения похожих предложений, опубликованных в интернете.

    Как выяснить кадастровую стоимость объекта

    Для выяснения кадастровой стоимости жилья, расположенного на территории РФ, достаточно посетить сайт Росреестра . Для этого нужно вести в специальную форму кадастровый номер квартиры или ее адрес.

    Если КС требуется предоставить в какую-то инстанцию, например, в суд, тогда через Росррестр можно заказать официальную справку на бумажном носителе.

    В заключение

    При осуществлении некоторых сделок с квартирой не обойтись без помощи специалиста по оценке. Составленный им отчет имеет юридическую силу, поэтому его можно использовать при обмене и продаже жилья, при оформлении ипотеки и так далее.

    Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

    Ссылка на основную публикацию
    Займ на карту
    close slider

    Adblock detector