Оценка собственности жилого дома

Содержание

При получении в наследство недвижимости или оформлении ипотечного кредита требуется провести оценку дома и земли. Самостоятельно провести процедуру проблематично, результат получится приблизительным.

Когда требуется проведение оценки дома и участка

Оценка дома и участка требуется для установления рыночной стоимости объекта. При оформлении сделки купли-продажи процедура проводится на добровольной основе.

Привлечение оценщика предусмотрено законом в следующих случаях:

  • Оформление наследства. Необходимо выявить стоимость жилища, чтобы в нотариальной конторе выдали свидетельство, подтверждающее право распоряжения имуществом.
  • Залог в банке. Кредитное учреждение не выдает деньги без оформления обременения. Для этого нужно экспертное заключение о ценности объекта недвижимости.
  • Страхование недвижимости. Для расчёта суммы страховки необходимо получить данные о стоимости имущества, на которое оформляется страховой полис.
  • Оценка ущерба. Определяется размер суммы для проведения ремонтных работ.
  • Оформление договора дарения. Размер госпошлины зависит от стоимости недвижимости.
  • Оценка дома для суда. При расторжении брака или возникновении споров между наследниками определение стоимости недвижимости помогает разрешить имущественные споры.

ВАЖНО! Оценку жилого дома проводят для расчета взносов в уставной капитал предприятия. Учредители имеют право вносить деньги или передавать в собственность компании личное имущество.

Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка

Проводить оценку дома вправе независимые специалисты – лица, имеющие лицензию на ведение экспертной деятельности. Оценщики входят в состав СРО и имеют страховой полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Собственники недвижимости выбирают эксперта самостоятельно, учитывая расценки на услуги, репутацию и другие параметры. Однако кредитные учреждения при выдаче ипотечной ссуды отправляют заемщиков к определенным оценщикам.

СОВЕТ! СРО, которые сотрудничают с кредитными учреждениями, оформляют отчет в соответствии с требованиями банка. Что исключает риск отправки документа на доработку или переоформление.

Процедура оценки дома с земельным участком

Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.

После подписания договора хозяин недвижимости отдает эксперту документацию на дом и договаривается о дате визита специалиста. В процессе проверки оценщик фотографирует жилье, осматривает строение на предмет незаконной перепланировки.

Независимая оценка дома и участка проводится на основе одной из методик:

  1. Аналоговая. Суть экспертизы заключается в сравнении цен на такие сделки в течение года. По результатам анализа оценщик выявляет стоимость текущего объекта. Эту методику используют в крупных населенных пунктах.
  2. Затратная. Особенность методики – оценка расходов, понесенных владельцем жилья при проведении ремонтных и строительных работ. Затратную экспертизу применяют для установки стоимости загородных коттеджей.
  3. Доходная. Используется для оценки городских квартир и коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется путем оценки доходности вложений в недвижимость.

При экспертизе частного дома и участка оценщик обращает внимание на следующие параметры:

  • Расположение недвижимости (развитость инфраструктуры, тип населенного пункта и т. д.).
  • Состояние постройки (год возведения, количество этажей, площадь, тип стройматериалов, состояние коммуникаций).
  • Наличие обременения на участке и даче.

ВНИМАНИЕ! Если продаваемая недвижимость приобретена с использованием заемных средств и ссуда не погашена, владельцу требуется снять обременение с дома и заказать обновленную выписку из ЕГРН.

Срок действия отчета для жилья, приобретенного за ипотеку, составляет полгода. Если в кредит куплен не только дом, но и участок, дополнительно требуется оценка земли.

Какие документы необходимо предоставить

Для определения стоимости дома требуется следующая документация:

При покупке жилья в строящемся здании, требуется соглашение с застройщиком.

Отчет об оценке

Отчет об экспертизе недвижимости составляется в письменной форме. Страницы нумеруются, отчет сшивается, заверяется штампом и подписью представителя СРО. В отчет входит в среднем тридцать страниц.

В документе отражены следующие сведения:

  • данные об эксперте и заказчике;
  • сведения о методиках оценки жилища;
  • информация об осматриваемом доме;
  • анализ рынка недвижимости;
  • выявление рыночной стоимости объекта.

Отчет для банка при оформлении ипотечной ссуды содержит:

  • документацию на жилье;
  • фотографии, сделанные в процессе экспертизы;
  • рыночную цену недвижимости;
  • ликвидационную стоимость (сумму, за которую банк сможет реализовать дом при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств).

Если клиент банка самостоятельно выбирал оценочную компанию, дополнительно к отчету прикладывают:

  • диплом об образовании в сфере оценки;
  • документ, подтверждающий членство в СРО;
  • страховой полис гражданской ответственности.

СОВЕТ! Заказчику оценки необходимо внимательно изучить готовый отчет эксперта, находясь в офисе компании. Это поможет быстро решить возможные вопросы и разобраться в нюансах.

На что может повлиять оценочная стоимость

Отчет эксперта СРО влияет на следующие условия кредитования:

  • размер суммы;
  • срок предоставления ссуды;
  • процентная ставка.
Читайте также:  Как узнать есть ли печать у ип

Если реальная стоимость объекта, обозначенная оценщиком, ниже рыночной, банк не выдает необходимую сумму. В такой ситуации заемщику необходимо:

  • потребовать проведение повторной экспертизы;
  • провести оценку в другой компании;
  • на недостающую сумму оформить потребительский заем.

На проведение оценки и составление отчета на недвижимость, приобретаемой с использованием заемных средств, требуется от трех до пяти дней.

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как оценить стоимость дома.

Сегодня вы узнаете:

  1. В каких случаях производится оценка недвижимости;
  2. От чего зависит стоимость дома и земельного участка;
  3. Как оценить недвижимое имущество самостоятельно;
  4. Кто может помочь при определении рыночной стоимости дома с земельным участком.

Содержание

Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру

Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.

Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.

Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.

Для оценки имущества может быть достаточно много причин.

  • Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
  • Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
  • Для определения величины госпошлины;
  • Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
  • Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
  • В случае когда дом выступает в качестве залога;
  • Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
  • При наложении ареста на дом;
  • В случае возникновения имущественных споров;
  • Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
  • В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
  • Когда рассчитываются проектные инвестиции.

В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.

Когда и кто должен оценивать дом и земельный участок

В большинстве случаев владельцы недвижимости оценивают свое имущество самостоятельно. В основном это происходит при продаже дома. То есть продавец сам устанавливает цену, которую он хочет выручить за недвижимость.

Но есть такие случаи, когда оценку должен производить аттестованный специалист. Например, когда вы обращаетесь в банк за ипотекой, или ваше имущество выступает в качестве залога, а может недвижимость делится между супругами в суде и т. д.

В любых ситуациях, где решаются вопросы с участием суда, финансовых организаций и страховых фирм, оценка должна производиться оценщиками.

Некоторые люди не могут установить адекватную цену для того, чтобы продать участок с постройками. В таком случае они обращаются к риелторам в агентства недвижимости. Работники этих организаций определяют рыночную стоимость дома и участка.

Рыночная (реальная) стоимость адекватная цена, за которую недвижимость реально продать в относительно короткие сроки.

Но помните, что оценка риелторами не является точной. Она относительная и чаще всего устанавливается на основе аналогичных предложений в вашем населенном пункте или районе. Поэтому даже если агентство недвижимости предоставит вам документ, где будет указана стоимость вашей недвижимости, его нельзя будет использовать во время судебных разбирательств, взятии ипотеки и т. д.

Куда обращаться за профессиональной оценкой

Если вы хотите доверить оценку специалистам, тогда придется обратиться в организации, которые специализируются на оценке имущества.

Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

СРО (саморегулируемые организации) – некоммерческие объединения, деятельность которых регулируется государством.

  1. Иметь соответствующую аттестацию.
  2. Иметь страховой полис гражданской ответственности на сумму 30 тыс. руб. и более.
  3. Обладать хорошей репутацией.

Если оценить имущество вам нужно для решения вопросов, в которых участвуют банковские учреждения, именно они могут предложить какого-нибудь конкретного оценщика. Все потому, что финансовые учреждения сотрудничают с оценщиками на взаимовыгодных условиях.

Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

  1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
  2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:
  • Стоимость оценки;
  • Сроки выполнения заказа;
  • Обозначить цель оценки и ее вид.
  1. Составить и подписать договор.
  2. После чего вы предоставляете необходимые документы:
  • Копию вашего паспорта;
  • Кадастровый паспорт и межевой план участка;
  • Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
  • Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.
  1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
  2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
  3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
  4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.
Читайте также:  Кража статья 158 ук рф наказание

Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

Как оценивают дом для продажи риелторы

Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.

Для этого они используют несколько методов оценки:

  • Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
  • Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

После чего следуют расчеты:

Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.

Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция

При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа.

  1. В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
  2. Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
  3. Для каждого дома производите следующие расчеты:

Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.

  1. Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
  2. Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.

(Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена

  1. Определяете приблизительную стоимость вашего дома.

Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома

Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.

Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:

Строительный материал: кирпичи +3…5%
Зданию менее 7 лет +5…10%
Общая площадь более 80 кв. м +1…3%
Дом не требует ремонта +15…30%
Наличие капитально отремонтированных труб и коммуникаций +5…10%
Наличие раздельных комнат +5%
Современный проект +20…30%
Наличие всех необходимых удобств +10%

Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома:

Строительный материал: ракушник -5…8%
Зданию 8-20 лет и больше -5…15%
Общая площадь меньше 60 кв. м. -1…3%
Строительство не завершено -60%
Наличие прогнивших (старых) труб и сантехники -5…10%
Наличие смежных комнат -5%
Здание требует ремонта -10…30%
Частичное или полное отсутствие удобств -10…20%

После того как вы определите стоимость дома, необходимо вычислить стоимость земельного участка. Для этого узнайте среднюю стоимость 1 сотки земли в вашем районе или населенном пункте и умножьте на площадь вашей земли. Это и будет приблизительная стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от следующих нюансов.

Факторы, положительно влияющие на стоимость земельного участка:

Земельный участок площадью более 3 соток +2…3%
Участок имеет правильную форму +2%
Участок шире 12 м +1…4%
Близкое расположение транспортных развязок +1…5%
Наличие асфальтного покрытия на дорогах +2%
Расположение уч-ка в равнинной местности 3-5%
Природные условия (речка, лес и т. д.) +5%
Наличие центральной канализации +7…10%

Факторы, которые отрицательно влияют на стоимость земли:

Земельный участок площадью менее 3 соток -2…3%
Участок имеет неправильную форму -2…4%
Участок уже 12 м. -2…15%
Отсутствие близкорасположенных транспортных развязок -5…8%
Дороги без асфальтового покрытия -3%
Близкое расположение промышленных объектов -5…10%%
Участок, расположенный на склоне -5…7%
Отсутствие отдельного заезда -30%
Совместный двор -50%
Отсутствие коммуникаций (газа, воды и т. д.) -5…15%

Помимо всех этих нюансов, на оценку рыночной стоимости дома влияют еще несколько деталей:

  • Если в продаваемом доме никто не зарегистрирован, то его можно продать дороже;
  • Если недвижимость приватизирована, то цена возрастает;
  • В случае если ваше имущество находится в престижном районе, то цена будет на порядок выше;
  • Сделанный вами ремонт редко окупается на все 100%. Максимум вы можете в стоимость дома включить 1/3 часть от всех средств, затраченных на ремонт.

Остается определить стоимость имеющихся дополнительных строений. Это можно сделать, используя затратный метод. А именно вы подсчитываете сколько средств было затрачено на постройку того или иного сооружения.

Теперь остается сложить все составляющие.

Стоимость дома + Стоимость земельного участка + Стоимость дополнительных строений = Общая стоимость недвижимости

Заключение

В зависимости от разных жизненных ситуаций оценку своего имущества можно проводить самостоятельно либо привлекать специалистов.

Если документы о стоимости недвижимости необходимо предоставить в суд, страховую компанию или банк, тогда придется привлечь профессионального оценщика.

В случае если вы просто хотите продать свою недвижимость, то произвести ее оценку можно и самостоятельно. Таким образом, вы потратите свое время, и силы, но сэкономите деньги. Тем более что к риелторам вы можете обратиться в любой момент.

Читайте также:  Легкий квадроцикл категория м

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Характеристика конструктивных основных элементов оцениваемого объекта – жилого дома. Расчет различия конструктивных элементов объекта оценки. Оценочные критерии при определении процента износа.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 16.02.2018
Размер файла 750,3 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Определение стоимости объекта недвижимости с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно использую три основных подхода:

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход(подходы) наиболее соответствует (соответствуют) оцениваемому объекту.

В настоящей работе согласно договору осуществлялась оценки рыночной стоимости всеми перечисленными подходами.

1.1 Определение здания на оценку

Определение здания на оценку

Назначение объекта недвижимости

Фактическое использование объекта

РБ, Бурзянский район, д. Магадеево, ул. Заки Валиди, 18

Определение рыночной стоимости

Оцениваемое маркетинговое время

Сведения об Оценщике

Галлямшина Д.Р., Мансурова Н.Р.

Сведения о Заказчике

Дата проведения оценки

Дата составления отчета

1.2 Затратный подход

Описание объекта оценки

Общая площадь жилого дома, м2

Нормативный срок строительства

Характеристика конструктивных основных элементов оцениваемого объекта — жилого дома

Конструктивные решения, материал.

Шифер по деревянной обрешетке

Дощатые по деревян. лагам; окр.

Двойные; створчатые; окр.

ВСТ и ЭТ устройства

Отопление печное; проводка открытая

Функциональный износ — 10%

Внешний износ — 5%

1.3 Затратный подход

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому покупатель не платит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нём объекта, аналогично по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. В затратном подходе стоимость недвижимости рынка земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

Расчёт затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта;

Определение величины накопительного износа здания;

Уменьшение восстановительной стоимости на сумму накопительного износа для получения остаточной стоимости объекта оценки.

Износ — это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской пригодности тех или иных свойств со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения.

С точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости объекта со временем, или обеспечении.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объёмно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества производственных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемой данному типу улучшениям.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимый и неустранимый. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Физический износ на момент его оценки выражается в соотношении стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Рыночная стоимость недвижимости, определённая затратным методом, есть разница между восстановительной стоимости недвижимости и общим накопленным износом.

Общий накопленный износ есть сумма физического, функционального и внешнего износа.

1.3.1 Расчёт ПВС с использованием сборников УПВС

Сборник УПВС предназначен для расчёта стоимости нового строительства, в соответствии с общей частью УПВС восстановительная стоимость приводимых сборников укрупнённых показателей включает все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством, т.е. ПВС объекта равна сумме прямых и косвенных издержек плюс прибыль подрядчика.

Определение восстановительной стоимости объекта.

Восстановительная стоимость объекта оценки может быть рассчитана методом сравнительной единицы (УПВС) по формуле:

ПВС = Vзд * С * Кк * Ктер * И69-84 * И84-2010 * Кц11.02.10 * Кэ * Кгр. кап. * Кндс * Кп, где:

Vзд — строительный объём здания, м3

С — восстановительная стоимость 1 кв. м типичного объекта в ценах 1969 г.

Ккл — поправочный коэффициент на климатический район расположения объекта

Ктер — поправочный коэффициент на территориальное расположение объекта

К69-84 — индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. в зависимости от отраслевой принадлежности объекта.

Для промышленных — 1,17-1,18

Для жилых домов — 1,20-1,22

Для объектов соц.-культур, и бытового назначения — 1,18-1,20

И84-2010 — индекс перехода цен от 1984 г. к ценам на 2010 г.

Кц11.02.10 — от 11.02.10 на дату оценки

Кэ — коэффициент, учитывающий наличие конструктивных элементов

Кгр. кап — коэффициент, учитывающий различие в группе капитальности

Поправочный коэффициент для перехода к другой группе капитальности

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector