Оценка прав аренды недвижимости

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ собственник (или иной законный правообладатель) вправе сдать свое имущество в аренду, заключив с арендатором договор аренды.

Объектом аренды могут быть любые "непотребляемые" вещи и предметы. К "непотребляемым" вещам закон относит:

". земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования".

Сразу следует отметить, что свойство "непотребляемости" не учитывает постепенную утрату потребительских качеств объекта аренды из-за физического износа (потери стоимости объекта в результате действия времени и факторов внешней среды). Действительно, у зданий и сооружений физический износ происходит в течение очень длительного времени (иногда более 50-100 лет) и этот процесс в корне отличается от использования (потребления) бензина, электроэнергии, продуктов питания и т.п.

Сдача в аренду недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования объектов недвижимого имущества. Аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимость, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в полезных площадях.

Заключая договор аренды объекта недвижимости, арендатор приобретает права пользования и владения объектом, а иногда арендатор получает только право пользования (в зависимости от условий конкретного договора аренды).

Право аренды, точнее совокупность прав, полученных арендатором по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота. В частности, право аренды может быть продано. Но для продажи (или иных форм отчуждения) права аренды необходимо установить стоимость этого права. Это предусмотрено "Законом об оценочной деятельности в РФ" 135ФЗ, который прямо разрешает проводить оценку стоимости не только вещей, но и отдельных прав.

На чем строится оценка права аренды недвижимости? В первую очередь, такая оценка строится на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Действительно, нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает?

То есть, при проведении анализа арендного договора необходимо обратить внимание на условия, которые дают преимущества арендатору по сравнению с общей рыночной ситуацией.

Для выявления этих преимуществ при анализе договора необходимо четко выделить следующие условия договора:

  • условия оплаты (сумма, сроки и порядок платежей, возможность зачета иных расходов арендатора в арендную плату, порядок начисления штрафов и пени);
  • характеристики объекта аренды (площадь, этаж и этажность, качественные характеристики конструктивных элементов и отделки, местоположение, удобство подъезда, инфраструктура района и прилегающей территории);
  • срок действия договора аренды, условия расторжения и пролонгации;
  • дополнительные права арендатора — например, право выкупа объекта аренды, право проведения перепланировки или иных изменений.

Фактически, оценка стоимости прав аренды – это перевод значимых положений договора аренды, описанных языком юридических формулировок и интерпретируемых заинтересованными сторонами как преимущества или недостатки, в количественные (денежные) показатели, определяющие стоимость этой совокупности прав.

Но как перевести качественные характеристики арендного договора в количественные? Рассмотрим основные возможные преимущества арендного договора и покажем, как их можно измерить в денежном эквиваленте.

Самое распространенное преимущество – это преимущество в величине арендной ставки. Действительно, если договором аренды предусмотрена ставка аренды ниже рыночной, то это явное преимущество может быть выражено в терминах стоимости. Сделать это достаточно просто — нужно рассчитать сумму экономии за период аренды и дисконтировать ее по правилам расчета текущей стоимости будущих доходов – таким образом мы получим текущую стоимость (то есть стоимость на дату оценки) данного преимущества. Если это преимущество единственное и договор аренды не содержит условий, ухудшающих положение арендатора по сравнению с обычными договорами аренды, то эта стоимость и будет равна рыночной стоимости права аренды данного объекта недвижимости.

Могут существовать более сложные условия договора аренды, которые можно считать преимуществами — например, право выкупа объекта аренды. Здесь нужно анализировать стоимость выкупа и сроки, когда этот выкуп можно произвести, условия выкупа и величину необходимых затрат на выполнение этих условий. Сам расчет может быть проведен в рамках метода дисконтирования денежных потоков, что является стандартной процедурой в таких случаях.

Читайте также:  Налог на квартиру в 2018 сколько

Еще одним преимуществом договора аренды, увеличивающим стоимость права аренды, может быть право зачета затрат арендатора, произведенных на ремонт, перепланировку или реконструкцию объекта аренды, в стоимость арендных платежей. Действительно, в результате разумно проведенного ремонта или реконструкции можно получить объект с лучшими потребительскими свойствами, но арендная плата за него будет ниже, поскольку договор аренды заключался, когда объект был в плохом состоянии. Эта ситуация часто встречается при сдаче в аренду недвижимости, находящейся в престижных районах, но находящейся в неудовлетворительном техническом состоянии.

Отметим, что не только право зачета расходов на ремонт в арендный платеж является преимуществом, но и само право проведения ремонта, перепланировки или реконструкции может являться значимым преимуществом, даже без зачета расходов. Здесь все зависит от величины арендной платы — если она изначально была предусмотрена на низком уровне и даже небольшие инвестиции в ремонт резко повышают качество объекта, то такие затраты могут быть эффективными даже без их зачета в стоимость арендных платежей.

Таким образом, при расчете стоимости права аренды, необходимо сначала выявить все преимущества, которые дает арендатору данный арендный договор, а затем посчитать суммарный денежный эквивалент стоимости всех выявленных преимуществ. Конечно, здесь рассмотрены только наиболее часто встречающиеся в практике оценки недвижимости преимущества арендных договоров, но общий подход при оценке права аренды остается тем же самым.

При необходимости дополнительной консультации независимого оценщика по вопросам оценки права аренды, обращаетесь к нашим специалистам по телефону +7 495 7268674 по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Оценочная компания «АБК Эксперт» предлагает своим клиентам услуги по оценке стоимости прав аренды на объекты недвижимости: зданий и помещений.

Случаются ситуации, когда требуют оценить права аренды на определенные здания, помещения и прочую недвижимость. Как правило, это происходит когда в договоре аренды одной из сторон является государство или муниципальное образование. В этом случае проведение независимой оценки прав аренды недвижимости является обязательной.

Для чего нужна оценка права аренды помещения?

Арендная ставка подразумевает размер месячной или годовой платы за право пользования объектом недвижимости. Таким образом, наиболее часто оценка прав аренды происходит в следующих случаях:

— при использовании результатов оценки для определения стоимости договоров аренды или начальных цен для аукционов. Это также касается случаев передачи в аренду госимущества федерального или муниципального значения;

— чтобы определить верную налогооблагаемую базу сделки, в ходе которой недвижимость будет передана в пользование на безвозмездных условиях. Это правило зафиксировано Налоговым Кодексом РФ п.8 ст. 250. Согласно статье, рыночная цена объекта недвижимости должна в обязательном порядке подтверждаться документально, в том числе осуществлением независимой оценки;

Наша компания предоставляет услуги по оценки прав аренды. Цена услуги по проведению оценки рассчитывается исходя из таких факторов, как общая площадь объекта, от количества имеющихся аналогичных предложений на рынке и наличие у заказчика правоустанавливающих и технических документов.

На все ваши вопросы подробно ответят специалисты нашей компании. В разделе « Контакты » имеются все необходимые данные для связи.

"Аудит и налогообложение", 2009, N 6

Предлагаемые автором рекомендации по оценке прав аренды недвижимости или земли могут существенно упростить этот процесс и окажут помощь при принятии соответствующего решения.

В оценочной деятельности зачастую возникает необходимость оценки прав аренды недвижимого имущества или земли. Оценка прав аренды может понадобиться при принятии управленческих решений, при оценке действующей организации (бизнеса), при разделении (реструктуризации) организации (бизнеса), при внесении прав аренды в уставный (акционерный) капитал общества и т.д.

При оценке прав аренды недвижимого имущества и земли возможны три подхода: сравнительный, доходный, затратный.

Сравнительный подход

Оценка непосредственно прав аренды недвижимого имущества сравнительным подходом достаточно затруднительна. Права аренды недвижимого имущества покупаются и продаются редко. Существует рынок продажи готовых бизнесов. Такие фирмы не владеют недвижимым имуществом, а арендуют помещения (консультационные, оценочные, аудиторские фирмы, организации розничной торговли, компании сферы бытовых услуг, косметические салоны и т.д.). Однако, на наш взгляд, сложно в общей стоимости бизнеса выделить непосредственно стоимость прав аренды помещения (офиса, торгового зала и т.д.).

Читайте также:  Кто вписывает собственника в птс

Рынок прав аренды земли развит достаточно широко, но этот сегмент рынка заполнен в основном реализацией (содействием в переоформлении прав на нового собственника) прав бессрочного пользования, прав аренды на земельные участки у государства на длительный срок (обычная практика долгосрочной аренды земли у государства — 49 лет).

В некоторых ситуациях (при развитом рынке земли в конкретном регионе) стоимость прав аренды земли соответствует 85 — 95% стоимости прав собственности земли. Такое нелогичное соотношение возможно лишь в случае, когда ставка арендной платы несоизмеримо ниже рыночной ставки аренды земли, и, соответственно, плата за землю (арендная плата), уплачиваемая арендатором, приблизительно равна величине налога на землю, уплачиваемого собственником земли.

Когда величина арендной платы приближается к рыночным значениям, стоимость прав аренды земли будет существенно ниже. Если не брать в расчет рынок прав аренды земли у государства по заниженным (относительно рыночных условий) ставкам, то можно заметить, что рынок прав аренды земельных участков менее развит. Соответственно, для анализа рынка реализации аналогичных прав информации недостаточно.

В связи с этим сравнительный подход при оценке прав аренды на недвижимость и землю применять, как уже было отмечено, затруднительно.

Доходный подход

Оценку прав аренды недвижимого имущества и земли доходным подходом можно произвести следующим образом.

Прежде всего, надо провести анализ основных расходов пользования объектом недвижимости со стороны владельца и арендатора.

Основные расходы пользования объектом недвижимости можно представить в виде таблицы:

При оценке прав аренды земли таблица будет иметь следующий вид:

Коммунальные и иные аналогичные расходы владельца и арендатора, условно говоря, равны.

Величина расходов владельца меньше расходов арендатора на величину дохода на вложение в коммерческие объекты недвижимости, который должен получить владелец недвижимости.

Потенциальный доход владельца недвижимости можно рассчитать с помощью коэффициента капитализации. Определить рыночную стоимость коммерческой недвижимости или земли в большинстве случаев не составит особого труда.

Метод капитализации предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Стоимость = Доход : Ставка капитализации.

Определение ставки капитализации производится по методу суммирования, в соответствии с которым ставка капитализации разбивается на составные части.

Безрисковая ставка — ставка по вкладам, являющимся эталоном минимального риска на данном рынке. Как правило, безопасная ставка равна процентам по вкладам, выплачиваемым крупнейшими национальными банками, или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям, или ставке рефинансирования ЦБ РФ.

К безрисковой ставке последовательно добавляются:

  • поправка на риск — для учета вероятности неполучения прибылей и невозмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала;
  • поправка на неликвидность — поправка на длительную экспозицию при продаже объекта и время на поиск нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора.

Расчет поправки на недостаточную ликвидность осуществляется по формуле:

  • поправка на бремя управления инвестициями — инвестиционный менеджмент, который представляет собой управление "портфелем инвестиций" и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1 — 3%.

Зная рыночную стоимость объекта, рассчитав ставку капитализации, можно определить потенциальный доход инвестора, который он должен получать на вложение в недвижимость или землю.

Потенциальный доход владельца = Стоимость x Ставка капитализации.

Реальный доход, получаемый владельцем недвижимости и земли, определяется как разница между расходами пользования объектом недвижимости (земли) арендатора и расходами пользования объектом недвижимости (земли) владельца:

Реальный доход владельца = Расходы пользования объектом недвижимости (земли) арендатора — Расходы пользования объектом недвижимости (земли) владельца.

Читайте также:  Как получить рецепт на ксанакс

По сути, при оценке прав аренды недвижимого имущества (земли) методом капитализации анализируются и сравниваются реальный доход владельца и доход владельца от аренды, который он мог бы получать в настоящее время по рыночным условиям.

Если реальный доход владельца больше его потенциального дохода, то можно говорить, что арендатор принял экономически невыгодные условия аренды, следовательно, у него возникают скрытые обязательства по оплате аренды по завышенной цене (ставке арендной платы).

Согласно п. 4.06.1. Европейских стандартов оценки недвижимости TEGOVA отрицательные значения стоимости возникают тогда, когда недвижимое имущество в силу физических, юридических, финансовых или контрактных обязательств, которые налагаются на установленное законом право владения, генерирует отрицательный фактический или гипотетический денежный поток или требует существенных ремонтных работ. Активы становятся обязательствами или отрицательной стоимостью.

Если же реальный доход владельца меньше его потенциального дохода, то у арендатора возникает экономия на более дешевой (относительно рыночной) аренде. Данная экономия является положительным финансовым результатом от прав аренды именно на таких условиях.

Определив положительный финансовый результат от прав аренды недвижимого имущества (земли), можно определить стоимость прав аренды недвижимого имущества (земли) доходным подходом методом капитализации или методом дисконтирования денежных потоков.

В зависимости от срока действия оцениваемого договора (прав аренды), возможности изменения его условий (особенно арендной платы) или пролонгации действия договора на сопоставимых условиях применяется метод капитализации или метод дисконтирования денежных потоков.

Если договор аренды долгосрочный (на несколько десятков лет), увеличение арендной платы маловероятно и предполагается пролонгация договора на аналогичных условиях, то целесообразно применять метод капитализации. Если договор краткосрочный и существуют предпосылки повышения арендной платы, то необходимо применить метод дисконтирования денежных потоков.

Определение стоимости прав аренды недвижимого имущества (земли) методом дисконтирования денежных потоков основано на предположении о том, что потенциальный арендатор не заплатит за данный договор аренды (права аренды) сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов (экономии по сравнению с иными более высокими ставками арендной платы) от приобретения прав аренды именно на таких (экономически выгодных) условиях.

Дисконтирование денежных потоков осуществляется путем приведения стоимости потока денежных средств из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

Процесс расчета предполагает дисконтирование каждого денежного потока соответствующей ему ставкой дисконтирования и последующее сложение всех полученных значений:

где A — текущая стоимость будущих экономических выгод (экономии) прав аренды по оцениваемому договору;

Таким образом, необходимо определить экономические выгоды (экономию) от наличия договора аренды на данных условиях, и если эти условия (размер арендной платы) более выгодные, чем в среднем на рынке аренды недвижимости (земли), то при оценке прав аренды недвижимости (земли) можно применять доходный подход.

Затратный подход

Действующий договор аренды (право аренды) помещения, офиса, склада, производственного помещения, земельного участка (желательно на длительный срок) можно оценить и затратным подходом.

В качестве расходов на заключение договора аренды, то есть на приобретение права аренды можно рассматривать:

  • время (труд, то есть зарплата и ЕСН соответствующего специалиста) на анализ рынка, поиск помещения либо оплату услуг риелторской фирмы, которая будет заниматься анализом рынка аренды недвижимости, земли, подбором соответствующего помещения. Обычно услуги в риелторских фирмах стоят от одномесячного до трехмесячного размера арендной платы;
  • время (труд, то есть зарплата и ЕСН соответствующего специалиста) на проведение переговоров с владельцами недвижимости, земли и заключение договора аренды;
  • расходы по регистрации договора в соответствующих органах (право аренды недвижимости сроком более одного года регистрируется в соответствующих государственных органах в обязательном порядке). Регистрация договора в соответствующих органах — это израсходованное время (труд, то есть зарплата и ЕСН соответствующего специалиста) и оплата госпошлины.

Следует заметить, что затратный подход оценки арендных прав применим при развитом рынке аренды недвижимости, земли. Это обусловлено широкими возможностями потенциальных арендаторов арендовать недвижимость: в случае затруднения в снятии конкретного помещения потенциальный арендатор может арендовать другой объект, израсходовав лишь средства на поиск другого аналогичного объекта на открытом рынке.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector